Rapport d'information déposé par la Commission des lois (...) sur la mise en application de la loi n° 2006-685 du 13 juin 2006 relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble

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2007

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Caresche Christophe , De La Législation Et De L'Administration Générale De La République , Tiberi Jean , Assemblée Nationale. Commission Des Lois Constitutionnelles

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La loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement ainsi que la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale ont modifié le droit de l'immobilier. Ce rapport examine les problèmes que pose aux locataires le nouveau droit de préemption en cas de vente en bloc d'un immeuble de plus de dix logement ; la préemption est aussi la cause d'un ralentissement des ventes et a un impact sur les investisseurs institutionnels et les opérateurs. Se posent aussi des questions concernant les ventes par adjudication, les prix de vente, les diagnostics techniques. Le rapport présente les dispositifs complémentaires, non encore mis en oeuvre par les collectivités (préemption des communes, incitations fiscales à maintenir le logement sous statut locatif) et ceux qui protègent les locataires ne pouvant se porter acquéreurs (reconduction pour deux ans du bail en cas de congé pour vendre...).

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N°490 —— ASSEMBLÉE NATIONALE CONSTITUTION DU 4 OCTOBRE 1958

TREIZIÈME LÉGISLATURE Enregistré à la Présidence de l’Assemblée nationale le 7 décembre 2007.RAPPORT D’INFORMATION DÉPOSÉ en application de l’article 86, alinéa 8, du Règlement PAR LA COMMISSION DES LOIS CONSTITUTIONNELLES, DE LA LÉGISLATION ET DE L’ADMINISTRATION GÉNÉRALE DE LA RÉPUBLIQUE sur la mise enapplicationde la loi n° 2006-685du 13 juin 2006 relative audroit de préemptionet à laprotectiondeslocatairesen cas devented’unimmeuble,ET PRÉSENTÉ PARMM. JEANTIBERI et CHRISTOPHECARESCHE Députés. ——

— 3 — SOMMAIRE ___

INTRODUCTION..............................................................................................................

I. LE DROIT DE PRÉEMPTION EN CAS DE VENTE EN BLOC D’UN IMMEUBLE DE PLUS DE DIX LOGEMENTS..............................................................................................

A. UNE MESURE DONT TOUS LES EFFETS NE PEUVENT ENCORE ÊTRE PLEINEMENT APPRÉCIÉS...................................................................................... 7 1. Un ralentissement des ventes en bloc ainsi que des ventes par lots............ 7 2. L’impact sur les locataires concernés.............................................................. 8 3. L’impact sur les investisseurs institutionnels et les opérateurs..................... 9 B. LES QUESTIONS SUSCITÉES PAR LE NOUVEAU DROIT DE PRÉEMPTION....... 11

1. La question des immeubles concernés par le nouveau droit de préemption.......................................................................................................... 11

2. La question des locataires bénéficiant du nouveau droit de préemption...... 12

3. La question des ventes par adjudication.......................................................... 12

4. La question des prix de vente........................................................................... 13 5. La question des diagnostics techniques.......................................................... 14

II. LES DISPOSITIFS COMPLÉMENTAIRES..................................................................... 15 A. DE NOUVEAUX MOYENS QUE LES COLLECTIVITÉS NE METTENT PAS ENCORE EN ŒUVRE.............................................................................................. 16 1. Un nouveau droit de préemption des communes........................................... 16 2. Des incitations fiscales à maintenir le logement sous statut locatif............... 16 B. LA PROTECTION DES LOCATAIRES NE POUVANT SE PORTER ACQUÉREURS......................................................................................................... 17

1. La reconduction pour deux ans du bail en cas de congé pour vendre.......... 17

2. La nullité des congés pour vente délivrés aux locataires en violation des accords collectifs de location ou de l’engagement de prorogation des baux en cours..................................................................................................... 18

3. La modification des règles d’extension des accords collectifs....................... 19

CONCLUSION................................................................................................................. 22

— 4 —

PROPOSITIONS DES RAPPORTEURS...................................................................... 25

EXAMEN EN COMMISSION.......................................................................................... 27

TEXTES D’APPLICATION DE LA LOI N° 2006-685 DU 13 JUIN 2006 RELATIVE AU DROIT DE PRÉEMPTION ET À LA PROTECTION DES LOCATAIRES EN CAS DE VENTE D’UN IMMEUBLE.............................................. 37

PERSONNES ENTENDUES PAR LES RAPPORTEURS.......................................... 39

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