Des conséquences lourdes après une promesse de vente non honorée
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Français
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Cour d'appel de Nancy, 1re chambre, 9 décembre 2024, n° 23/02384
TG I Nanc y 18 juillet 2023
Sur la décision
CA Nancy >Infirmation partielle 9 décembre 2024
CA Nancy, 1re ch., 9 déc. 2024, n° 23/02384 Référence :
Juridiction :Cour d'appel de Nancy
3/02384 Numéro(s) :2
Importance :Inédit
Décision précédente :Tribunal judiciaire de Nancy, 17 juillet 2023, N° 22/02556 Dispositif :Autre
Date de dernière mise à jour :14 décembre 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction
Sur les parties
Avocat(s) : Olivier NUNGE Laurence ANTRIG Cabinet(s) : CLAUDE HARTMANN
Parties : EURL DIDIER IMMOBILIER
Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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COUR D’APPEL DE NANCY
Première Chambre Civile
ARRÊT N° /2024 DU 09 DECEMBRE 2024
Catherine BERNEZ
Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02384 – N° Portalis DBVR-V-B7H-FIRC
Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de NANCY,
R.G.n° 22/02556, en date du 18 juillet 2023
APPELANT :
Monsieur [O] [K]
né le 26 Février 1971 à [Localité 5] (75)
domicilié [Adresse 2]
Bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro N-54395-2023-05964 du 30/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NANCY
e Représenté par M Olivier NUNGE de l’AARPI CLAUDE THOMAS CATHERINE BERNEZ OLIVIER NUNGE, avocat au barreau de NANCY
INTIMÉS :
Monsieur [C] [I]
né le 23 Septembre 1992 à [Localité 6] (54)
domicilié [Adresse 1]
e Représenté par M Laurence ANTRIG de la SCP D’AVOCAT LAURENCE ANTRIG, avocat au barreau de NANCY
EURL DIDIER IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 3]
e Représentée par M Laurence ANTRIG de la SCP D’AVOCAT LAURENCE ANTRIG, avocat au barreau de NANCY
COMPOSITION DE LA COUR :
L’affaire a été débattue le 07 Octobre 2024, en audience publique devant la Cour composée de :
Madame Chambre,
Nathalie
CUNIN-WEBER,
Monsieur Jean-Louis FIRON, rapport,
Président
de
Conseiller, chargé du
Madame Claude OLIVIER-VALLET, Magistrat honoraire,
qui en ont délibéré ;
Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;
A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 Décembre 2024, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
— -------------------------------------------------------------------------------------------------------
Copie exécutoire délivrée le à
Copie délivrée le à
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ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 09 Décembre 2024, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;
signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 7 septembre 2021, Monsieur [C] [I] a donné mandat non exclusif à l’EURL Didier Immobilier, exploitant sous l’enseigne Stéphane Plaza Immobilier [Localité 4], de vendre un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4] au prix de 207000 euros, les honoraires d’agence d’un montant de 12000 euros TTC étant à la charge du vendeur.
Monsieur [O] [K] a signé une offre d’achat le 22 septembre 2021 pour le prix de 207000 euros, qui a été acceptée par Monsieur [I] le même jour.
Un compromis de vente a été établi par l’EURL Didier Immobilier et signé par Monsieur [I] et Monsieur [K] le 8 octobre 2021, pour le prix de 207000 euros.
Il n’était pas prévu de condition suspensive d’obtention de prêt, Monsieur [K] ayant déclaré financer l’acquisition intégralement au moyen de ses fonds personnels.
La vente n’a pas été réitérée par acte authentique.
Par acte signifié le 7 septembre 2022, Monsieur [I] et l’EURL Didier Immobilier ont fait assigner Monsieur [K] devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins de :
— à titre principal, condamner Monsieur [K] à payer à l’EURL Didier Immobilier la somme de 12000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire prévue au compromis et correspondant à sa rémunération,
— à titre subsidiaire, condamner Monsieur [K] à payer à l’EURL Didier Immobilier la somme de 12000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,
En tout état de cause :
— condamner Monsieur [K] à payer :
— à Monsieur [I] la somme de 20700 euros au titre de l’indemnité forfaitaire prévue par le compromis de vente,
— à l’EURL Didier Immobilier et à Monsieur [I] la somme de 1500 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
— condamner l’instance.
Monsieur [K] aux entiers dépens de
Par jugement réputé contradictoire en date 18 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Nancy a :
du
— condamné Monsieur [K] à payer à Monsieur [I] la somme de 20700 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2022,
— condamné Monsieur [K] à payer à l’EURL Didier Immobilier exerçant sous l’enseigne Stéphane Plaza Immobilier [Localité 4] la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts,
— condamné Monsieur [K] à payer à Monsieur [I] et à l’EURL Didier Immobilier exerçant sous l’enseigne Stéphane Plaza Immobilier [Localité 4], chacun, la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
— condamné Monsieur [K] aux dépens,
— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.
Dans ses motifs, le premier juge a relevé que le compromis était devenu définitif le 19 octobre 2021.
Concernant la demande de Monsieur [I], il a indiqué qu’à la date fixée pour la réitération de la vente, le 15 décembre 2021, Monsieur [K] ne s’était pas prévalu de l’une des conditions suspensives de droit commun, relatives à l’existence de titres de propriété antérieurs, l’absence de servitudes et de charges de nature à diminuer la valeur du bien, et l’absence d’inscriptions hypothécaires pour un montant supérieur au prix de vente, de sorte qu’il convenait de retenir qu’elles étaient réalisées.
Il a rappelé les stipulations contractuelles relatives à la clause pénale, a constaté que Monsieur [K] avait été mis en demeure de réitérer la vente par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 décembre 2021 et l’a condamné à payer la somme de 20700 euros.
Concernant la demande de l’EURL Didier Immobilier, le premier juge a indiqué qu’en vertu de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1972 [1970 en réalité], la rémunération de l’agent immobilier ne pouvait être exigée que lorsque l’opération pour laquelle il était intervenu avait été effectivement conclue et constatée dans un seul écrit contenant l’engagement des parties. Il a ajouté que la réitération de la vente n’étant pas intervenue, l’EURL Didier Immobilier ne pouvait pas exiger le paiement de ses honoraires. Le premier juge a déclaré illicite la clause pénale et a rejeté la demande en paiement. Il a considéré que l’EURL Didier Immobilier était en revanche fondée à demander la réparation du préjudice résultant pour elle de la privation de ses honoraires et lui a accordé à ce titre la somme de 6000 euros.
Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, en date du 14 novembre 2023, Monsieur [K] a relevé appel de ce jugement.
Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 26 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [K] demande à la cour, sur le fondement des articles 1217 et suivants, 1231-5, 1240 et 1304-6 du code civil, de :
— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy du 18 juillet 2023 en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau :
— dire et juger que le compromis de vente conclu le 8 octobre 2021 par Monsieur [K] et par Monsieur [I] est caduc faute de réalisation des conditions suspensives,
— en conséquence, débouter Monsieur [I] et l’EURL Didier Immobilier de l’ensemble de leurs demandes,
Subsidiairement,
— dire et juger que la clause pénale stipulée au compromis de vente conclu le 8 octobre 2021 au profit de Monsieur [I] est manifestement excessive en son montant,
— ordonner la réduction du montant de la pénalité stipulée au profit de Monsieur [I] à hauteur de 1500 euros,
— débouter Monsieur [I] du surplus de ses demandes,
— débouter l’EURL Didier Immobilier de l’ensemble de ses demandes,
— statuer ce que de droit sur les dépens d’instance et d’appel.
Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 23 août 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [I] et l’EURL Didier Immobilier demandent à la cour, sur le fondement des articles 1103, 1217 et suivants, 1224, 1225, 1231-5, 1240 et 1589 du code civil, de :
— juger l’appel formé par Monsieur [K] recevable mais mal fondé,
— juger l’appel incident formé par l’EURL Didier Immobilier recevable et bien fondé,
— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Monsieur [K] :
. à payer à Monsieur [I] la somme de 20700 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2022,
. à payer à Monsieur [I] et à l’EURL Didier Immobilier, chacun, la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
. aux dépens de première instance,
— infirmer le jugement entrepris pour le surplus,
Statuant à nouveau et y ajoutant en tant que nécessaire :
— condamner Monsieur [K] à payer à l’EURL Didier Immobilier la somme de 12000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire prévue au compromis et correspondant à sa rémunération,
À titre subsidiaire,
— condamner Monsieur [K] à payer à l’EURL Didier Immobilier la somme de 12000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,
En tout état de cause,
— débouter demandes,
Monsieur
[K]
de
l’ensemble
de
ses
— condamner Monsieur [K] à payer à Monsieur [I] la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
— condamner Monsieur [K] à payer à l’EURL Didier Immobilier la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
— condamner Monsieur [K] aux entiers dépens d’appel, lesquels incluront le coût des timbres fiscaux, des droits de plaidoirie et de l’éventuelle exécution forcée.
La clôture de 27 août 2024.
l’instruction a été
prononcée
le
L’audience de plaidoirie a été fixée au 7 octobre 2024 et le délibéré au 9 décembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LES DEMANDES PRINCIPALES
Sur la validité du compromis de vente
Le compromis de vente mentionne en page 16 que Monsieur [K] a donné son accord pour que la notification prévue à l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation soit faite par lettre recommandée électronique, étant précisé que le délai de rétractation commencerait à courir le lendemain du jour de l’envoi à son adresse électronique. Il est justifié de l’envoi de la lettre recommandée électronique le 8 octobre 2021 et le délai de rétractation de 10 jours a donc commencé à courir le 9 octobre 2021 pour s’achever le 18 octobre 2021 à minuit. En conséquence, le compromis de vente était définitif le 19 octobre 2021, étant rappelé qu’il n’était pas prévu de condition suspensive d’obtention de prêt, Monsieur [K] ayant déclaré financer l’acquisition intégralement au moyen de ses fonds personnels.
Monsieur [K] n’ayant pas constitué avocat en première instance, le tribunal a constaté que, à la date fixée pour la réitération de la vente, le 15 décembre 2021, malgré les différents courriers qui lui avaient été adressés, Monsieur [K] ne s’était pas prévalu de l’une des conditions suspensives de droit commun (relatives à l’existence de titres de propriété antérieurs, à l’absence de servitudes et de charges de nature à diminuer la valeur du bien, ainsi qu’à l’absence d’inscriptions hypothécaires pour un montant supérieur au prix de vente), de sorte qu’il convenait de retenir qu’elles étaient réalisées.
Monsieur [K] prétend désormais devant la cour qu’il n’est pas établi par Monsieur [I] et l’EURL Didier Immobilier que ces conditions suspensives de droit commun sont réalisées et que, de ce fait, le compromis de vente est caduc.
Cependant, Monsieur [I] et l’EURL Didier Immobilier démontrent par leurs pièces n° 14 à 19 que les notes de renseignements d’urbanisme et les états hypothécaires
ont été communiqués au notaire de Monsieur [K] par courriel du 26 novembre 2021, avant le rendez-vous de signature de l’acte authentique fixé le 7 décembre 2021.
Les conditions suspensives de droit commun étaient donc réalisées et Monsieur [K] sera débouté de sa demande tendant à ce que le compromis de vente soit jugé caduc faute de réalisation de ces conditions suspensives.
Sur la demande de Monsieur [I]
Le compromis de vente prévoit une réitération par acte authentique au plus tard le 15 décembre 2021 et, dans l’hypothèse où l’une des parties n’y procéderait pas alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées, la possibilité pour l’autre de l’obliger à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception puis, passé un délai de 10 jours suivant la première présentation de cette lettre, de solliciter notamment à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 20700 euros.
En l’espèce, Monsieur [K] a été mis en demeure de réitérer la vente par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 décembre 2021.
Il fait valoir que la clause pénale est susceptible de révision par le juge lorsqu’elle est manifestement excessive. Il considère qu’en l’espèce, une pénalité de 10 % du prix de vente apparaît extrêmement importante, Monsieur [I] ne justifiant pas de son préjudice. Il en conclut que l’indemnité ne saurait être supérieure à 1500 euros.
Cependant, Monsieur [I] établit par les pièces qu’il produit que l’appartement litigieux était loué et qu’il a été libéré pour cette vente. Il expose que l’échec de cette vente l’a contraint à réintégrer cet appartement et à souscrire un emprunt, dont il justifie.
En conséquence, le montant de la clause pénale n’est pas manifestement excessif et Monsieur [K] sera débouté de sa demande subsidiaire tendant à ce que cette clause pénale stipulée au profit de Monsieur [I] soit jugée manifestement excessive en son montant et réduite à hauteur de 1500 euros.
Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné Monsieur [K] à payer à Monsieur [I] la somme de 20700 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2022, date de réception de la mise en demeure d’avoir à régler la clause pénale.
Sur la demande de l’EURL Didier Immobilier
Le compromis de vente prévoit en page 12, au paragraphe 'Honoraires de l’agence’ une rémunération de l’EURL Didier Immobilier d’un montant de 12000 euros TTC. Il ajoute que, dans l’hypothèse où toutes les conditions relatives à l’exécution de ce compromis sont remplies, si l’acquéreur ou le vendeur
ne régularise pas l’acte authentique, une indemnité d’un montant égal à cette rémunération est due intégralement à l’EURL Didier Immobilier par la partie défaillante.
Il est également indiqué en page 14, au paragraphe 'Réitération par acte authentique', que dans le cas où les conditions suspensives sont réalisées et où l’une des parties refuse la réitération de la vente par acte authentique, l’EURL Didier Immobilier a droit à une indemnisation forfaitaire, à titre de clause pénale, d’un montant correspondant à ses honoraires prévus à l’article 'Honoraires de l’agence'.
Selon l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, 'Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties'.
Le premier juge a considéré que la réitération de la vente n’étant pas intervenue, l’EURL Didier Immobilier ne pouvait pas exiger le paiement de ses honoraires. Par suite, il a déclaré illicite la clause pénale et a rejeté la demande en paiement formée à titre principal en application de cette clause.
Cependant, l''acte écrit contenant l’engagement des parties’ mentionné par l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, auquel cet article subordonne la rémunération de l’agent immobilier par l’intermédiaire duquel l’opération a été conclue, n’est pas nécessairement un acte authentique (Cass. 1ère civ., 10 octobre 2018, n° 16-21.044).
En l’espèce, le compromis ne comportait aucune condition suspensive d’obtention de prêt et les conditions de droit commun ont été réalisées. Dès lors, du seul fait de la rencontre des consentements du vendeur et de l’acquéreur, portant sur les éléments essentiels du contrat de vente, soit la chose et le prix, le contrat de vente a été conclu et, si le vendeur l’avait décidé, il aurait pu obtenir sa réitération par un jugement, constituant un acte authentique permettant la publicité foncière. C’est donc uniquement en raison du refus fautif de Monsieur [K] que l’EURL Didier Immobilier n’a pas perçu les honoraires fixés dans le compromis de vente.
Il résulte de ce qui précède que l’opération a été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties, de sorte que le refus fautif de Monsieur [K] ne peut avoir pour effet de priver l’EURL Didier Immobilier de son droit à indemnisation contractuellement prévu.
Monsieur [K] fait valoir que les stipulations contractuelles rappelées ci-dessus constituent une clause pénale susceptible de révision par le juge. Il affirme qu’un montant de 12000 euros est totalement disproportionné par rapport aux services rendus par l’EURL Didier Immobilier, dont il n’est pas justifié, aucun élément ne permettant d’apprécier la réalité du travail effectué. Il ajoute qu’il est ignoré si le bien a ultérieurement été vendu et si l’EURL Didier Immobilier a perçu à ce titre une rémunération. Il en déduit qu’elle doit être réduite à néant.
D’une part, le juge ne peut que modérer la pénalité convenue si elle est manifestement excessive, et non la réduire à néant comme le sollicite Monsieur [K].
D’autre part, l’EURL Didier Immobilier fait valoir à bon droit les diligences effectuées pour trouver un acquéreur, avec parution des annonces, organisation des visites, signature des actes nécessaires et réalisation des tâches administratives. Les intimés ajoutent que, suite à l’échec de la vente, Monsieur [I] n’a pas cédé le bien dans lequel il réside toujours, ce dont il est justifié par une attestation sur l’honneur et une attestation de titulaire de contrat Engie (pièce n° 21), l’EURL Didier Immobilier n’ayant donc pas perçu les honoraires relatifs à la vente du bien.
Pour refuser de modifier le montant de la clause pénale, prétendument excessive ou dérisoire, le juge n’a pas à motiver spécialement sa décision puisqu’il s’agit d’une simple faculté. En revanche, pour modifier ce montant, le juge ne peut pas procéder par simple affirmation et doit expliquer concrètement en quoi le montant contractuellement prévu est manifestement excessif ou dérisoire, et ce en comparant le montant de la peine avec celui du préjudice effectivement subi.
En l’espèce, le préjudice subi par l’EURL Didier Immobilier du fait du refus fautif de Monsieur [K] correspond exactement au montant des honoraires contractuellement fixés puisque, si ce dernier avait réitéré la vente par acte notarié, l’EURL Didier Immobilier aurait immédiatement perçu l’intégralité de ses honoraires par prélèvement sur le prix de vente.
Compte tenu de ce qui précède, il n’y a pas lieu à réduction du montant fixé par la clause pénale qui ne peut pas être considéré comme manifestement excessif. Monsieur [K] sera donc condamné à payer à l’EURL Didier Immobilier la somme de 12000 euros en application de cette stipulation contractuelle.
En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné Monsieur [K] à payer à l’EURL Didier Immobilier la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil.
SUR LES DÉPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
Compte tenu des développements qui précèdent, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné Monsieur [K] aux dépens et à payer à Monsieur [I] et à l’EURL Didier Immobilier, chacun, la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Y ajoutant, Monsieur [K] sera condamné aux dépens d’appel et à payer à Monsieur [I] et l’EURL Didier Immobilier, chacun, la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.
En revanche, il appartient au juge des voies d’exécution d’apprécier les frais de leur mise en 'uvre et leur imputabilité et il n’y a pas lieu de statuer par avance sur les débours d’une procédure hypothétique.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Confirme en toutes ses dispositions contestées le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy le 18 juillet 2023, sauf en ce qu’il a condamné Monsieur [O] [K] à payer à l’EURL Didier Immobilier exerçant sous l’enseigne Stéphane Plaza Immobilier [Localité 4] la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,
Déboute Monsieur [O] [K] de sa demande tendant à ce que le compromis de vente conclu le 8 octobre 2021 soit jugé caduc faute de réalisation des conditions suspensives ;
Déboute Monsieur [O] [K] de sa demande subsidiaire tendant à ce que la clause pénale stipulée au compromis de vente conclu le 8 octobre 2021 au profit de Monsieur [C] [I] soit jugée manifestement excessive en son montant et réduite à hauteur de 1500 euros ;
Condamne Monsieur [O] [K] à payer à l’EURL Didier Immobilier la somme de 12000 euros (DOUZE MILLE EUROS) en application de la clause pénale prévue au compromis de vente ;
Condamne Monsieur [O] [K] à payer à Monsieur [C] [I] et l’EURL Didier Immobilier, chacun, la somme de 2000 euros (DEUX MILLE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;
Dit n’y avoir lieu à statuer sur les frais d’une éventuelle exécution forcée ;
Condamne Monsieur [O] [K] aux dépens d’appel.
Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-
Minute en dix pages.
