Etude hypo ou caution
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Hypothèque ou caution Quelle situation en Ille et Vilaine pour les accédants sociaux ? (ensemble des opérations d'accession réalisées en Ille et Vilaine et mobilisant un prêt à taux zéro) Sans trop s'attarder sur le “syndrome du Monopoly” qui explique l'aversion de l'emprunteur pour l'hypothèque par un sentiment de n'être pas pleinement propriétaire du bien, en matière d'accession sociale à la propriété le choix de la caution comme alternative à l'hypothèque n'appartient pas seulement à l'accédant ! En effet, s'agissant des ménages mobilisant un prêt à taux zéro pour leur opération, il faut nécessairement considérer que plusieurs paramètres orientent lourdement vers la sûreté réelle immobilière classique : ? l'obligation d'assortir le prêt PAS d'une hypothèque (or, le PAS représente de l'ordre de la moitié des prêts majoritaires des opérations PTZ – cf. Tableau 2), ? les critères d'éligibilité fixés par l'organisme de cautionnement, parfois assez stricts, lesquels conduisent à rejeter la clientèle la moins solvable. Le fait est que l'hypothèque est la plus présente dans le neuf et l'achat amélioration, opérations très largement sur représentées parmi les bénéficiaires du PTZ. Les garanties utilisées par les accédants mobilisant un prêt à taux zéro Evolution au cours des cinq dernières années [1997-2001] 90,00%80,00%70,00%60,00%50,00%40,00%30,00%20,00%10,00%0,00%Organisme de Aucune Hypothèque ou PPD ...
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Français
Hypothèqueou caution Quelle situation en Ille et Vilaine pour les accédants sociaux ? (ensemble des opérations d'accession réalisées en Ille et Vilaine et mobilisant un prêt à taux zéro) Sans trop s'attarder sur le “syndrome du Monopoly” qui explique l'aversion de l'emprunteur pour l'hypothèque par un sentiment de n'être pas pleinement propriétaire du bien, en matière d'accession sociale à la propriété le choix de la caution comme alternative à l'hypothèque n'appartient pas seulement à l'accédant ! En effet, s'agissant des ménages mobilisant un prêt à taux zéro pour leur opération, il faut nécessairement considérer que plusieurs paramètres orientent lourdement vers la sûreté réelle immobilière classique : ?l'obligation d'assortir le prêt PAS d'une hypothèque (or, le PAS représente de l'ordre de la moitié des prêts majoritaires des opérations PTZ– cf. Tableau 2), ?les critères d'éligibilité fixés par l'organisme de cautionnement, parfois assez stricts, lesquels conduisent à rejeter la clientèle la moins solvable. Le fait est que l'hypothèque est la plus présente dans le neuf et l'achat amélioration, opérations très largement sur représentées parmi les bénéficiaires du PTZ. Les garanties utilisées par les accédants mobilisant un prêt à taux zéro Evolution au cours des cinq dernières années [19972001]
90,00% 80,00% 70,00% 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00%
1998 1999 2000 2001
Aucune 3,88% 3,32% 4,10% 4,10%
Hypothèque ou PPD
81,58% 81,67% 79,51% 78,19%
Organisme de cautionnement 7,47% 6,77% 8,33% 10,70%
Caution personnelle
2,86% 2,71% 2,48% 2,61%
Autre garantie
4,21% 5,53% 5,58% 4,41%
Malgré cela, se dégage en Ille et Vilaine une tendance au développement de la caution comme moyen de garantir la créance du prêt immobilier au détriment de l'hypothèque même sur le terrain de l'accession sociale à la propriété ! Tableau 1 Les garanties utilisées par les accédants mobilisant un prêt à taux zéro Evolution au cours des cinq dernières années [19972001] Type de garantie du prêt principal1997 1998 1999 2000 2001Ensemble Aucune %en colonne5,25% 3,88% 3,32% 4,10% 4,10%4,14% 106 104 119 118Effectifs 163610 Hypothèque ou PPD% en colonne75,50% 81,58% 81,67% 79,51% 78,19%79,25% 557 2309 2345 2228 2Effectifs 2690251 11 Organisme de cautionnement % en colonne10,70%8,40% 7,47% 6,77% 8,33%8,32% Effectifs 261204 212 242 3081 227 Caution personnelle% en colonne4,35% 2,86% 2,71% 2,48% 2,61%3,02% Effectifs 13578 85 72 75445 Autre garantie% en colonne6,50% 4,21% 5,53% 5,58% 4,41%5,28% 779Effectifs 202115 173 162 127 Total % en colonne100% 100% 100% 100% 100%100% Total Effectifs14 7513 1312 7312 8792 9043 106
ADIL d'Ille et Vilaine27/02/03 Source : statistiques du prêt à taux zéro SGFGAS
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En 2001, la place de la caution sur le marché des garanties d'emprunt atteint près de 11% des opérations mobilisant un PTZ (hors caution personnelle, c'est à dire le cas d'un ami ou d'un proche qui accepte de se porter caution, en général pour des prêts de faible montant et/ou durée). A champ réglementaire constant, et donc abstraction faite de l'année 1997 où le bénéfice du PTZ n'était pas encore restreint aux primoaccédants (12% des accédants PTZ de l'année 1997 étaient propriétaires de leur logement – clientèle à la typologie quelque peu éloignée du profil de l'accédant PTZ “classique”), la part de l'hypothèque connaît une lente érosion à plus de 3 points pour représenter cependant environ 78% des prêts garantis. Dans le même temps, les organismes de cautionnement voient leurs parts de marché progresser corrélativement de plus de trois points. Comparativement aux scores enregistrés par la caution pour l'ensemble du financement du logement en France (un peu plus de 30% en 2000– cf. l'étude de l'ANIL “Hypothèque ou caution : l'exception française” – déc.2002), l'exigence de l'hypothèque reste donc la règle en matière d'accession sociale dans plus de ¾ des situations. Compte tenu de la relative difficulté pour les clientèles sociales d'accéder à la caution en raison de critères d'analyse du risque plus “élitistes” joint à la réforme des conditions d'octroi du PAS d'octobre 2001 qui ouvre plus largement son bénéfice aux accédants modestes, notamment ceux ne disposant que d'un très faible apport personnel (augmentation de la quotité de financement de 90 à 100% du coût d'opération), on pourrait bien assister dans l'avenir au développement d'un marché des garanties d'emprunt à deux visages. Ainsi, la caution deviendrait la règle en matière de sûreté attachées aux prêts immobiliers, et spécialement s'agissant de l'achat d'un bien existant, la solution de l'hypothèque n'étant mise en œuvre que dans le cas des prêts d'accession sociale ! Tableau 2 Type de prêt principal mobilisé Evolution au cours des cinq dernières années [19972001] Type de prêt principal1997 19981999 2000 2001Total PC 16,4%18,6% 16,4%14,8% 14,3%16,1% PAS 45,0%50,6% 48,5%41,3% 44,6%46,0% PEL 11,2%4,6% 1,5%5,3% 4,3%5,4% 1% 1,0%0,6% 0,4%0,3% 0,3%0,5% Autre prêt éligible au marché H8,5% 8,4%9,0% 11,4%13,6% 10,2% Prêt bancaire libre17,8% 17,2%24,2% 26,8%22,9% 21,8% Total 100%100% 100%100% 100%100%
ADIL d'Ille et Vilaine27/02/03 Source : statistiques du prêt à taux zéro SGFGAS
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