QUEL AVENIR POUR LES MEUBLES ANCIENS
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QUEL AVENIR POUR LES MEUBLES ANCIENS ?
LIVRE BLANC
Tous droits réservés, édité en septembre 2007 2
Sommaire
Vite lu, à retenir,
Chapitres Sous chapitres Page(s) la reco
Contexte du Livre Blanc
« Quel avenir pour les 4 > 5
meublés anciens »
Préambule 6 > 7
ère1 PARTIE : I.1 Typologie des opérations 8 > 9 9
Les opérations I.2 Des opérations à adapter 10 > 21
d’amélioration des meublés à leur situation de marché
face au marché et aux I.2.1 – Prise en compte 10 > 13
du marché immobilier attentes des clients 13 L’exemple des Villages
12 du Briançonnais
I.2.2 – Prise en compte 14 > 15 15
du marché locatif
I.2.3 – Prise en compte 16 > 21
du cadre réglementaire 20 18 > 20 L’exemple de Tignes
I.3 Des opérations à adapter 22 > 27
aux attentes et craintes des
propriétaires
I.3.1 – Les attentes des 22 > 23
propriétaires en place 24
I.3.2 – Les attentes des 24
nouveaux propriétaires
I.3.3 – Les attentes des institutionnels 26 > 27 27
ème2 PARTIE : II.1 – Les différents 28 > 31
Des structures de gestion montages de gestion
II.1.1 – Les montages d’opération à adapter aux 29 > 30
qui posent problème situations locales
II.1.2 – Les montages qui 31 recèlent du potentiel
II.2 – Les problèmes 32 > 36
opérationnels à anticiper
II.2.1 – Le déficit de suivi 32
du financement
II.2.2 – La nécessaire permanence de 33 36 financement des ...
QUEL AVENIR POUR LES MEUBLES ANCIENS ? LIVRE BLANC
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Sommaire Vite lu, à retenir, Cha itres Sous cha itres Pa e s la reco Contexte du Livre Blanc « Quel avenir pour les 4 > 5 meublés anciens » Préambule 6 > 7 1ère 8 Typologie des opérations > 9 I.1PARTIE :9 L’es opérations I.2 Des opérations à adapter 10 > 21 d amélioration des meublés à leur situation de marché face au marché et auxI.2.1 Prise en compte10 > 13 attentes des clientsdu marché immobilier13 L’exem le des Villa es du Briançonnais12 I.2.2 Prise en compte14 > 1515 du marché locatif I.2.3 Prise en compte16 > 21 du cadre réglementaire L’exemple de Tignes 18 > 20 20 I.3 Des opérations à adapter 22 > 27 aux attentes et craintes des propriétaires I.3.1 Les attentes des 22 > 23 propriétaires en place I.3.2 Les attentes des2424 nouveaux ro riétaires I.3.3 Les attentes des institutionnels26 > 2727 2ème II.1 Les différentsPARTIE : > 31 28 D’es structures de gestion montaes de estion da ter aII.1.1 Les montages29 > 30 sditoupaétiroatniso lno àc aales p ux ui osent roblème II.1.2 Les montages qui31 recèlent du potentiel II.2 Les problèmes 32 > 36 o érationnels à antici er II.2.1 Le déficit de suivi32 du financement II.2.2 La nécessaire permanence de33 financement des structures de gestion36 II.2.3 La gestion34 des travaux dans l’ancien Le témoignage d’Orcières 185035 II.3 Des coûts publics à 37 > 38 maîtriser II.3.1 Le financement3738 des structures de gestion II.4 Des équilibres 39 > 41 financiers à rechercher II.4.1 Les aides aux propriétaires39 et aux estionnaires ons II.4.2 Les compensati3941 II.4.3 La création de valeur40 II.4.4 Le masquage des coûts40
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Contexte du Livre Blanc « Quel avenir pour les meublés anciens » Le livre blanc« Quel avenir our les meublés anciens » est issu d’un travail d’experts conduit lors du 1erCollo ue National Qualité Tourisme, ui s’est déroulé à Gap (Hautes-Al es) en décembre 2006, en la résence de Monsieur le Directeur du Tourisme. Une initiative du Comité Départemental du Tourisme des Hautes-Alpes et de l’Agence de Développement Touristique des Alpes de Haute-Provence, en partenariat avec la Région Provence-Alpes- Côte d’Azur et les Chambres de Commerce et d’Industrie des 2 départements. L’animation de cet atelier de travail, l’analyse des travaux et la rédaction de ce Livre Blanc ont été confiées au Cabinet Contours.
Liste des experts atelier « quel avenir pour les meublés de tourisme » Président : Michel Rouffet, France/DEATM, Responsable ODIT de l’antenne Pyrénées et sud Massif Central Experts : Henri Brac de la Perrière, Président Directeur Général de Deux Alpes Loisirs Véronique Brizon, Directrice de la FNCDT René Borel, Directeur du CDT Hautes-Alpes Jean Boyer, Directeur de Clévacances France Patrice Céa, Chef du Service Tourisme au Conseil général des Hautes-Alpes Philippe Coadour, Directeur adjoint des Gîtes De France National Pascal Jacottin, Gérant de PAMIR Conseil Jean-Louis Léger-Mattei, Directeur de l’Office de Tourisme de l’Alpe d’Huez Yannick Lemagadure, Directeur du Pôle Développement et Marketing du CRT PACA Olivier Marco, Commissaire-adjoint à l'aménagement, au développement et à la protection des Alpes à la DIACT Serge Nouyrigat, Directeur du Développement immobilier et foncier à la Compagnie des Alpes Alain Roguet, PDG du Groupe Elzéard-Urbania Hautes-Alpes et Président de la Région Alpes du Réseau Urbania Emilie Parnière, Chargée de Mission au Plan Qualité Tourisme
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Les objectifs du Colloque National Qualité Tourisme Un projet triennal Pourquoi ? Pour mobiliser l’ensemble de ce qui constitue un produit touristique : l’hébergement, l’activité, l’accueil touristique Pour affirmer notre volonté de tirer la destination vers le haut et s’inscrire dans le Schéma Régional de Développement Touristique de PACA 2006-2010 Pour donner une large visibilité de l’action politique et marketing ’ Un projet à l échelle nationale Pourqu’oi ? Pour s inscrire dans le Plan Qualité Tourisme,initié par le Ministère du Tourisme Pour participer à son avancement,stimuler les échanges, être force de propositions et placer les départements de montagne (dont les Hautes-Alpes et les Alpes de Haute-Provence) en tant que pilotes Pour faire prendre en compte les problématiques ’ spécifiques de l offre touristique en montagne et en zone rurale Pour donner de la résonance en interne et en Région PACA
Un projet initié par 2 départements alpins Pourquoi ? Les 2 départements 04 et 05 ont les mêmes préoccupations Les 2 départements ont la même identité de massif (Alpes du Sud) Les 2 départements ont d’autres projets à mutualiser Les 2 départements s’inscrivent dans la démarche Qualité de la Région PACA et du Plan Qualité Tourisme Les 2 départements s’appuient à la fois sur le rapport Qualité/Prix réalisé par le CRT PACA et aussi sur leur propre diagnostic pour mobiliser les institutions et professionnels nationaux, régionaux et inter massifs. Les objectifs du Livre Blanc « Quel avenir pour les meublés de tourisme » L’objectif de ce livre blanc est de stimuler de façon très opérationnelle la prise en compte de la problématique de l’hébergement dans les destinations montagne, et plus particulièrement des meublés de tourisme. Cette problématique, dans sa grande définition, est quasi identique sur le littoral. Élus, opérateurs privés ou publics, acteurs de tourisme, investisseurs, ce livre blanc est un outil décisionnel et peut alimenter vos réflexions. Il n’est pas un point final à la problématique, il constitue au contraire un prétexte à la mobilisation générale des acteurs ad hoc. Si l’innovation est la clef de notre dynamisme économique, elle ne peut se nourrir que d’anticipation, de vision large et profonde, prémices à l’élaboration de vrais produits touristiques, marketés, d’abord tournés vers les clients et non vers les contraintes structurelles. Un défi qui concerne chacun d’entre nous et qui constitue le cœur de notre avenir touristique.
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Préambule Les pratiques et attentes de la clientèle de montagne ont beaucoup évolué depuis une décennie. Aujourd’hui, les touristes ne vont plus aux sports d’hiver pour « consommer du ski », ils ne vont plus à la montagne l’été pour « consommer de la rando », ils ont d’autres attentes complémentaires, qui se développent avec les thèmes en vogue : développement durable, r’espect de lenvironne’ment, recherche d un plus grand confort, découverte de nouveaux loisirs
Ce changement des mentalités a amené les sites de montagne (stations, villages, vallées) à évoluer également, en proposant depuis la fin des années 90 denouveaux services et loisirs complémentaires (thermo-ludisme, piscine, fitness, raquettes, scooter des neiges, chiens de traîneaux, parcours accrobranches, activités club »...), et en repensant « (parfois totalement, à l’’exemple de Tignes) l aménagement urbain et architectural(nouveaux plans de stationnement et de circulation, développement des services de navettes et des espaces piétonniers, « relookage » des cœurs de station de façon à les rendre plus authentiques ...). Cette évolution touche bien évidemment en remier lieu l’héber ement ui est au cœur du produit touristique.
Aujourd’hui en effet, les touristes recherchent des logements de qualité, spacieux, offrant des prestations de confort et de services qui n’étaient que rarement proposées il y a encore une dizaine d’années. Les clients qui partent en vacances à la montagne aspirent également à une plus grande « authenticité villageoise », avec des hébergements reprenant une architecture plus traditionnelle type chalets en bois, au détriment des grandes barres d’immeubles des années 60-70. Certaines stations de montagne ont commencé à engager des actions en ce sens, en détruisant les anciennes barres d’immeubles pour les remplacer par des résidences à l’aspect architectural plus traditionnel et composées d’appartements de pl’us grande superficie. Aujourd’hui,bon nombre de stations n autorisent plus que des constructions répondant aux critères correspondant aux attentes des clients: architecture traditionnelle (i.e. utilisation du bois et de la pierre), plus grandes surfaces, confort moderne. Ce phénomène doit cependant être relativisé, carces opérations de réhabilitation concernent en majeure partie les résidences de tourismeet se traduisent essentiellement par des opérations de destruction reconstruction ou la création de nouveaux lits et sont réalisées par des promoteurs immobiliers dans des conditions de droit commun. Les opérations d’e rénovation ne touchent en effet que très marginalement l immobilier ancien en copropriété, appartenant à des particuliers. Ceux-ci ont laissé vieillir leurs biens, sans jamais les rénover et s’en sont progressivement désintéressés. Si bien qu’aujourd’hui, une majorité de meublés de tourisme ne répondent plus aux attentes des clients et ne sont plus jamais mis en location, soit parce qu’ils n’intéressent pas les touristes, soit parce que les propriétaires ne cherchent même plus à les mettre en location : c’est le phénomène des « volets clos ». Cette situation est préoccupante pour les stations, et plus généralement pour la destination montagne, car leur intérêt est d’assurer un remplissage maximal pendant la saison touristique. Cette situation est d’autant plus périlleuse que les meublés de tourisme constituent une part très importante de l’offre d’hébergements en montagne, environ 1,5 million de lits, soit la moitié de l’offre globale d’hébergements en m’ontagne. Sur ces 1,5 million de lits, on considère qu environ 50% ont plus quinze ans et nécessiteraient une opération dede rénovation.
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’ Au ourd hui, en monta ne, lus de 70% du arc des meublés de tourisme est classé en caté orie inférieure ou égale à 2*, ce qui traduit bien le niveau très insuffisant de la qualité de l’offre et la nécessité de réhabiliter ces hébergements. Cette nécessité est rendue encore plus grande par le fait que les taux d’occupation sont d’autant plus bas que le logement est mal classé et inversement.
A partir de ce constat, il faut s’interroger sur les pistes qui permettraient de favoriser la réhabilitation des meublés anciens et de faire monter en gamme l’offre proposée aux touristes sur ce type d’hébergement. Plusieurs solutions coexistent : les Opérations de Réhabilitation de l’Immobilier de Loisir > (ORIL), > les Villages Résidentiels de Tourisme (VRT), ou encore > les aides techniques à la rénovation fournies par des organismes « labellisateurs » tels que Gîtes de France
’ Mais force ’est de constater que pour lheure, ces différentes mesures nont pas suffisamme’nt inversé la tendance et modifié le volume qualitatif de l offre et que la question de la réhabilitation des meublés reste entièrement posée. ’ Définition d un meublé de tourisme « Les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé pour une location à la journée, à la semaine ou au mois. » Les meublés doivent répondre à un niveau minimal de qualité et de confort. Un barème de classement permet de déterminer dans quelle catégorie de confort se situe un meublé : ce classement, croissant, va de 1* (niveau de confort minimal) à 5* (niveau de confort maximal).
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1èrePARTIE : L’ES OPERATIONS D AMELIORATION DES MEUBLÉS FACE AU MARCHÉ ET AUX ATTENTES DES CLIENTS Derrière la question Quel avenir pour les « meublés anciens ? » n sec’ache la questio d’e lamélioration de l offre existante et du développement du remplissage de ces hébergements. Pour répondre à ce problème, on évoque généralement les opérations de rénovation. Il convient en fait de distin uer deux types d’opérations, dont le contenu et les objectifs sont sensiblement différents : 1. les opérations de rénovation 2. les opérations de requalification Ces opérations, pour être viables et efficaces,doivent tenir compte de la réalité du marché immobilier et locatif ainsi que du cadre réglementaire d’ans lequel elles s inscrivent, et répondre aux attentes et aux craintes des propriétaires qui sont différentes selon le profil de propriétaire.
I.1 Typologie des opérations Les opérations de rénovationont avant tout un objectif de développement de la fréquentation. Avec ce type d’opérations, on cherche à obtenir des appartements de meilleure qualité, afin d’assurer un meilleur taux de remplissage. Ces opérations portent plus particulièrement sur les parties privatives, pratiquement jamais sur les parties communes. Les opérations de requalificationont avant tout un objectif d’aménagement de l’espace public. Elles peuvent porter à la fois sur l’espace public, les parties communes et les parties privatives des immeubles. Avec ce type d’opération, on cherche non seulement à produire des appartements de meilleure qualité susceptibles d’être mieux remplis. On s’attaque également à la transformation du produit touristique lui même. Contrairement à ce qu’on a pu croire, il y’a encore quelques années,les opérations de rénovation n induisent que très rarement des requalifications, pour deux raisons : • ces opérations de rénovation ne portent généralement pas sur des volumes suffisants pour pouvoir être significatives. • elles portent sur des parties privatives mais très rarement sur des parties communes et encore moins l’extérieur des immeubles, comme les façades par exemple, qui est en prise directe avec le tissu urbain. A l’inverse, les opérations de requalification peuvent créer les conditions d’une opération de rénovation lourde, dans la mesure ’ où elles ont un effet d’entraînement manifeste.qsuL’roon rénove un immeuble, ou une place publique, c est visible, tout le monde le sait, ce qui peut avoir pour effet de pousser d’autres propriétaires à rénover pour « faire pareil ». Il y a, à ce moment-là, des possibilités de développement et de créations de lits dégageant de nouvelles recettes pour le site. Aujourd’hui, les centres anciens de station sont très loin d’être à leur maximum de densification car certains immeubles construits à une époque ancienne sont en dessous des hauteurs des immeubles mitoyens. Il y a donc beaucoup de « dents creuses », soit de nombreux appartements ou immeubles déqualifiés qui ne répondent plus du tout aux normes et attentes actuelles sur lesquels il est possible de réaliser des opérations. Un exemple typique de ce type d’opération se trouve aux Ménuires, où un hôtel-club VVF en centre de station a été totalement démoli puis reconstruit (résidence Neige et Ciel) ; des droits à construire ayant été dégagés à cette occasion, cette rénovation s’est accompagnée par la construction d’une nouvelle résidence locative de 150 logements (le Hameau des Airelles), dans un style chalet savoyard
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1èrePARTIE : LES OPERATIONS D’AMELIORATION DES MEUBLES FACE AU MARCHE ET AUX ATTENTES DES CLIENTS I.1 Typologie des opérations (suite)
Vite lu 2 types d’opération : les opérations de rénovation > parties privatives les opérations de requalification > parties communes, publiques et privatives Une offre dense d’appartements ou immeubles déqualifiés, hors marché A retenir Jouez l effet d entraînementen affichant ’ ’ publiquement la transformation de votre site : refaire un espace public, une façade, ça se voit et ça peut donner envie à d’autres (les propriétaires) de se mettre au diapason. La reco Il ne faut pas restreindre la réflexion sur les opérations de rénovation à la seule réfection des parties privativesdans le cadre des procédures administratives adaptées. Il faut intégrer ce type de démarche dans des opérations de requalification, qui peuvent bénéficier de l’utilité publique (type Zone d’Aménagement Concerté) parce qu’elles touchent à l’espace urbain
Ces opérations de requalification offrent des opportunités plus importantes en terme de nombre de lits rénovés et/ou créés et ont un effet d’entraînement d’autant plus important qu’elles produisent des changements visibles par tous.
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1èrePARTIE : LES OPERATIONS D’AMELIORATION DES MEUBLES FACE AU MARCHE ET AUX ATTENTES DES CLIENTS I.2 Des opérations à adapter à leur situation de marché L’une des premières idées consiste à considérer queles opérations doivent être adaptées à leur situation de marché. Il y atrois grandes dimensions à prendre en com te dans une situation de marché : 1. un marché immobilier 2. un marché locatif 3. un cadre réglementaire
I.2.1 Prise en compte du marché immobilier L’indispensable prise en compte de la situation du marché immobilier a été soulignée par les opérateurs qui ont réalisé le plus d’opérations de rénovation : qu’il s’agisse de Tignes Développement à Tignes, de la Cie des Alpes à la Plagne ou de Deux Alpes Loisirs aux Deux Alpes. Globalement, les opérations de rénovation se développent plutôt dans descontextes de création immobilière faibleque cette dernière soit subie ou voulue. Les premières opérations de rénovation menées à la Plagne, bien avant l’apparition des ORIL, en sont un exemple significatif. C’était la première fois qu’on s’intéressait de manière structurée à de la rénovation sur un immeuble en très mauvais état, situé à Aime 2000. A l’époque, le marché immobilier était au creux de la vague, il n’y avait plus de constructions neuves et c’est la raison pour laquelle la société de remontées mécaniques et la commune s’y sont intéressées. Il fallait absolument retrouver de la qualité dans le patrimoine existant. Aujourd’hui au contraire, alors que le marché immobilier de montagne se porte bien, des capacités de création immobilières sont apparues de nouveau, et des opérations de démolition-reconstruction ont été menées et vont continuer à se faire, au détriment de la rénovation des appartements diffus existants. Les opérateurs considèrent qu’il faut rénover deux à trois appartements existants pour avoir les mêmes retombées économiques qu’avec un appartement neuf. C’est pourquoi tant que l’on se situe dans une période de croissance immobilière en neuf, les acteurs du marché auront toujours tendance à délaisser les opérations de rénovation. Subissant de plein fouet la concurrence forte du neuf, la rénovation se concentre sur des opérations occupant des créneaux très spécifiques. Ce point est même reconnu par des responsables d’ORIL qui, au départ, n’étaient pas destinés à cibler leur intervention. L’un de ces créneaux concerneles produits de grande superficie, comme dans le BriançonnaisaHtuseA-(eslp ). Aujourd’hui, du fait de la concurrence du neuf dans les zones de revitalisation rurale (ZRR) qui bénéficient des avantages fiscaux aux personnes investissant dans des résidences de tourisme, il devient beaucoup moins intéressant de faire de la rénovation sur des produits anciens de même nature que les produits bénéficiant des mesures des ZRR (studios et deux pièces). En revanche les produits de grande superficie ne se réalisent pas dans le cadre des ZRR et constituent donc une piste à suivre pour les opérations de rénovation.
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1èrePARTIE : LES OPERATIONS D’AMELIORATION DES MEUBLES FACE AU MARCHE ET AUX ATTENTES DES CLIENTS I.2 Des opérations à adapter à leur situation de marché (suite)
I.2.1 Prise en compte du marché immobilier (suite) Deux autres créneaux apparaissent pour des opérations de rénovation. Tout d’abord les produits de haute qualité comme en Tarentaise, ou à l’inverse les produits hautement standardisés comme aux Deux Alpes. Dans ce dernier exemple, face aux réticences des propriétaires à rénover leur bien, malgré les avantages fiscaux disponibles, c’est la société de remontées mécaniques de la station qui a commencé à racheter du patrimoine dans le courant des années 90 et a créé sa propre structure de rénovation en interne, afin de réaliser les travaux de manière strictement identique dans les appartements achetés, avant de les revendre avec bail en loyer-garanti.
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