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MORBIHAN
ETUDE
L’ACCESSION SOCIALE A LA PROPRIÉTÉ
EN MORBIHAN EN 2003
Les tendances depuis 1997
Agence Départementale pour l’Information sur le Logement en Morbihan – ADIL 56 - 02/02/2005 1 La présente étude a pour base de travail les données recueillies par la Société de gestion du Fonds de
Garantie de l’accession Sociale (SGFGAS) à l’occasion de chaque offre de prêt à taux zéro déclarée par les
établissements de crédit et fournies à l’ADIL 56 par la Direction Régionale de l’Equipement Bretagne.
L’étude porte sur la totalité des opérations ayant bénéficié d’un prêt à taux zéro, soit :
15895 ménages dits “primo accédants” (à l’exception de 258 anciens propriétaires de leur logement de
l’année 1997, correspondant à 11,5% des effectifs de l’année) qui ont accédé à la propriété dans une
commune du Morbihan au cours des années 1997-2003.
LE ZONAGE EN AIRES URBAINES : DEFINITIONS
Le découpage territorial de l’INSEE repose sur les définitions suivantes. Il n’est plus seulement
fondé sur le critère de la continuité du bâti, mais aussi sur celui des migrations quotidiennes
domicile-travail.
Unité urbaine : Ensemble d’une ou plusieurs communes dont le territoire est partiellement ou
totalement couvert par une zone bâtie d’au moins 2.000 habitants. Dans cette zone, les
constructions sont séparées de moins de 200 mètres.
Pôle urbain : Unité urbaine offrant 5.000 emplois ou plus et n’appartenant pas à la ...
Agence Départementale pour l’Information sur le Logement en Morbihan – ADIL 56 - 02/02/2005
1
MORBIHAN
ETUDE
L’ACCESSION SOCIALE A LA PROPRIÉTÉ
EN MORBIHAN EN 2003
Les tendances depuis 1997
2
La présente étude a pour base de travail les données recueillies par la Société de gestion du Fonds de
Garantie de l’accession Sociale (SGFGAS) à l’occasion de chaque offre de prêt à taux zéro déclarée par les
établissements de crédit et fournies à l’ADIL 56 par la Direction Régionale de l’Equipement Bretagne.
L’étude porte sur la totalité des opérations ayant bénéficié d’un prêt à taux zéro, soit :
15895 ménages dits “primo accédants” (à l’exception de 258 anciens propriétaires de leur logement de
l’année 1997, correspondant à 11,5% des effectifs de l’année) qui ont accédé à la propriété dans une
commune du Morbihan au cours des années 1997-2003.
LE ZONAGE EN AIRES URBAINES : DEFINITIONS
Le découpage territorial de l’INSEE repose sur les définitions suivantes. Il n’est plus seulement
fondé sur le critère de la continuité du bâti, mais aussi sur celui des migrations quotidiennes
domicile-travail.
Unité urbaine
: Ensemble d’une ou plusieurs communes dont le territoire est partiellement ou
totalement couvert par une zone bâtie d’au moins 2.000 habitants. Dans cette zone, les
constructions sont séparées de moins de 200 mètres.
Pôle urbain
: Unité urbaine offrant 5.000 emplois ou plus et n’appartenant pas à la couronne
périurbaine d’un autre pôle urbain.
Aire urbaine
: Ensemble de communes d’un seul tenant et sans enclave, constitué par un pôle
urbain et des communes dont au moins 40% de la population employée travaille dans le pôle
urbain ou dans des communes elles-mêmes situées dans sa zone d’attraction.
Couronne périurbaine
: Ensemble de communes de l’aire urbaine à l’exception de son pôle urbain.
Communes multipolarisées
: Communes situées hors des aires urbaines, mais dont au moins 40%
de la population employée travaille dans plusieurs aires urbaines sans dépendre d’une seule
d’entre elles.
Espace à dominante urbaine
: Ensemble des pôles urbains et des communes périurbaines.
Espace à dominante rurale
: Communes qui n’appartiennent pas à l’espace à dominante urbaine.
3
RESUME DE L’ETUDE................................................................................................................................. 4
Données de cadrage : La situation du Morbihan par rapport à la région et à l’ensemble de la métropole.. 5
1- Typologie des opérations financées......................................................................................................... 6
1-1 La construction de maisons individuelles , modèle unique de l’accession sociale en Morbihan........ 6
1-2 Les caractéristiques des logements financés grâce au prêt à taux zéro............................................ 7
2 - La localisation des opérations financées en prêt à taux zéro ................................................................. 9
2-1 La localisation par pays et communauté d’agglomération.................................................................. 9
2-2 Localisation des opérations selon le type d’espace :........................................................................ 11
2-3 Répartition des opérations selon les aires urbaines......................................................................... 13
3 – Coûts moyens des opérations financées en prêt à taux zéro : ........................................................... 15
4 – le profil des accédants : ........................................................................................................................ 18
5 – Le financement : ................................................................................................................................... 21
ANNEXES
....................................................................................................................................................... 25
4
RESUME DE L’ETUDE
En
2003,
l’accession
sociale
en
Morbihan accompagne
l’euphorie
du
marché
immobilier, mais au prix :
•
d’une mise à l’écart progressive des ménages les
plus
modestes,
notamment
des
familles
avec
enfant(s),
•
d’une
augmentation
et
d’un
allongement
de
l’endettement pour les autres ménages,
•
d’un éloignement de plus en plus marqué des
opérations d’accession sociale vers les petites
communes et les zones rurales.
Par ailleurs, l’accession à la propriété des primo
accédants, joue un rôle minoritaire dans les
marchés du logement dans le Morbihan.
En outre un repli semble s’amorcer au 1
er
semestre
2004.
Les opérations financées :
•
Le prêt à taux zéro finance 96% de maisons
individuelles ;
•
Plus
de
85%
des
opérations
concernent
l’acquisition ou la construction d’une maison neuve ;
•
En 2003, le prêt à taux zéro finance 35% des
maisons neuves ;
•
Une diminution de la taille moyenne des
logements : les logements de moins de cinq pièces
majoritaires en 2003 ;
•
L’impact du prêt à taux zéro reste très limité sur
le marché de la promotion immobilière, mais le nombre
d’acquisitions de logements neufs avec un prêt à taux
zéro progresse, tant en individuel qu’en collectif depuis
2002.
La localisation des opérations d’accession sociale :
•
Un impact fort sur l’urbanisation en zone
périurbaine, mais de plus en plus d’opérations dans les
communes à dominante rurale.
•
Près de 70% des bénéficiaires du PTZ accèdent
dans des communes de moins de 5000 habitants et près
d’un tiers dans les communes de moins de 2000
habitants .
•
En 2003, plus d’un ménage bénéficiaire d’un
prêt à taux zéro sur deux, accède en dehors des aires
urbaines. Cette tendance s’accentue régulièrement.
L’augmentation des prix d’opérations :
•
L’évolution des coûts moyens d’opérations
financées par un prêt à taux zéro : 1996 à 2003 : 36% -
1997 à 2003 : 27%
L’augmentation des opérations financées en
prêt à taux zéro est donc forte mais moins rapide que
l’augmentation des prix des logements existants ou celle
de terrains, ce qui s’explique pour une part par une
tendance à l’éviction progressive d’une partie des
accédants des zones urbaines ou côtières les plus
chères.
•
125.000 € pour l’achat d’un terrain et la construction
d’une maison en 2003 ;
•
Entre 1997 et 2003, les coûts d’opérations les plus
élevés
sont
atteints
dans
les
communautés
d’agglomération de Lorient et Vannes ou le pays
d’Auray, mais les progressions les plus fortes sont
observées dans les pays de l’intérieur à dominante
rurale.
•
En 2003 les coûts d’opérations les plus élevés sont
atteints dans l’aire urbaine d’Auray, qui enregistre
aussi la plus forte hausse entre 1997 et 2003.
Le profil des accédants :
•
Une accession familiale largement majoritaire
mais en recul constant.
•
Trois quarts de locataires du parc privé et près de
9% de locataires HLM en 2003.
•
65% des accédants sont ouvriers ou employés.
•
Les revenus des ménages de l’accession sociale :
une progression en moyenne inférieure à 15% entre
1997 et 2003, alors que les coûts d’opération ont
augmenté de 27% pour la même période.
•
33,5 ans en moyenne, mais une tendance au
rajeunissement des accédants (ménages de moins de
26 ans en progression).
Le financement des opérations :
•
L’apport personnel ou autofinancement : Il reste
stable en
moyenne
et
s’élève à près de
19.000 €.
•
Le prêt à taux zéro en 2003 est égal à 15.830 € en
moyenne soit 14% du coût de l’opération.
•
La part des ménages bénéficiaires d’un différé total
(les plus modestes) se restreint au profit de ceux
n’ayant pas de différés (revenus plus élevés).
•
L’investissement des ménages bénéficiant du prêt
à taux zéro est égal à 4,7 années de revenus en
2003.
•
Le montant total de l’endettement : 102.000 € en
moyenne en 2003 (+ 37% par rapport à 1997 et
+ 7% par rapport à 2002).
•
En 2003, 60% des opérations d’accession sociale
sont financées sur 20 ans ou plus (8,5% en 1997),
dont 20% sur plus de 20 ans et 12% sur 25 ans et
plus.
•
La durée d’endettement plus longue pour les prêts
à taux révisable.
•
La durée de l’endettement largement inégale selon
les différents secteurs du département en fonction
des prix du marché du logement et de la
construction mais aussi des ressources des
ménages.
•
La part des prêts à taux révisable se stabilise autour
de 14% et les taux d’intérêt atteignent des niveaux
historiquement bas.
5
Données de cadrage : La situation du Morbihan par rapport à la région
et à l’ensemble de la métropole.
Nbre de prêts émis
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
France
121 337
110 106
125 274
109 349
109 961
100 205
99 727
Bretagne
9 332
8 656
10 490
9 015
8 391
8 849
9100
% France
7,69%
7,86%
8,37%
8,24%
7,63%
8,83%
9,12%
Morbihan
2 235
2 146
2 759
2 184
2 019
2 234
2347
% Région
23,95%
24,79%
26,30%
24,23%
24,06%
25,25%
25,79%
% France
1,84%
1,95%
2,20%
2,00%
1,84%
2,23%
2,35%
•
L’accession sociale aidée continue à progresser en 2003 :
Dans un contexte de forte hausse de prix du foncier, ainsi que des coûts de construction, on observe que le
nombre d’opérations financées en prêts à taux zéro a progressé de 2% en 2003 en Bretagne par rapport à
l’activité de l’année précédente et de 5% dans le Morbihan atteignant le chiffre de 2347, soit une progression
de 100 opérations supplémentaires par rapport à 2002.
Avec plus de 9% du marché national en 2003, la Bretagne se situe de façon constante au 3
ème
rang derrière
les régions Rhône-Alpes, Pays de la Loire et Ile-de-France. Le Morbihan contribue pour sa part, à hauteur de
près de 26% des émissions de prêts à taux zéro réalisées dans la région.
Nbre d'opérations d'accession PTZ en glissement annuel (56)
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
4
°
/
9
6
1
°
/
9
7
2
°
/
9
7
3
°
/
9
7
4
°
/
9
7
1
°
/
9
8
2
°
/
9
8
3
°
/
9
8
4
°
/
9
8
1
°
/
9
9
2
°
/
9
9
3
°
/
9
9
4
°
/
9
9
1
°
/
0
0
2
°
/
0
0
3
°
/
0
0
4
°
/
0
0
1
°
/
0
1
2
°
/
0
1
3
°
/
0
1
4
°
/
0
1
1
°
/
0
2
2
°
/
0
2
3
°
/
0
2
4
°
/
0
2
1
°
/
0
3
2
°
/
0
3
3
°
/
0
3
4
°
/
0
3
1
°
/
0
4
2
°
/
0
4
Neuf 12 mois
A ncien 12 mois
Cette évolution à la hausse mérite d’être soulignée dans la mesure où la tendance au plan national
est au contraire à la baisse depuis deux ans.
Cependant, comme on le voit sur le graphique ci-dessus, le Morbihan ne semble aujourd’hui plus
échapper à l’évolution observée au plan national, puisqu’on observe une baisse significative au 1
er
puis au
second trimestre 2004. Les facteurs techniques mis en avant (changement des ressources prises en
compte à partir de 2004 : revenus N-1 au lieu de N-2), ne suffisent sans doute pas à expliquer à eux seuls
cette tendance au repli de l’accession sociale dans le département.
•
L’accession à la propriété des primo accédants, joue aujourd’hui un rôle minoritaire dans les
marchés du logement dans le Morbihan :
Pour le marché de la construction de maisons individuelle, comme on le verra plus loin, c’est tout à
fait net puisqu’en 2003, seules 35% des maisons construites dans le Morbihan, le sont par des accédants
bénéficiaires d’un prêt à taux zéro
Pour le marché des logements existants, selon les statistiques de la FNAIM, au plan national en
2004, les primo accédants ne représentent plus que 60% des acquéreurs de logements anciens contre 75%
en 1995. Cette tendance est encore plus accentuée dans le Morbihan, puisque selon les données fournies
par les notaires pour le marché immobilier en 2002, près de la moitié des acquéreurs de maisons existantes
étaient originaires d’un autre département, d’une autre région ou d’un autre pays.
6
1- Typologie des opérations financées
1-1 La construction de maisons individuelles reste le modèle unique de l’accession sociale
en Morbihan
Les particularités propres au département du Morbihan ressortent nettement du graphique ci-dessous :
Type d'opérations PTZ (Morbihan et France entière)
9%
1%
21%
53%
10%
6%
0%
10%
40%
43%
4%
3%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Achat neuf individuel
Achat neuf collectif
Construct° maison ind. (achat terrain)
Construct° maison ind. (hors achat terrain)
Acquisition-Amélioration individuel
Acquisition-Amélioration collectif
56
Metropole
On peut les résumer de la façon suivante :
•
Importance des opérations de constructions seules par rapport aux opérations d’achat de terrain +
construction d’une maison individuelle, qui s’accentue d’année en année. Cette forme d’accession
progressive ou étalée dans le temps, joue un rôle particulièrement important dans notre
département puisqu’elle est deux fois plus fréquente que l’ensemble de la métropole. Il s’agit, en
quelque sorte, d’une accession à foncier “anticipé” où le ménage, pour des raisons d’opportunité
ou d’étalement des coûts, procède en premier lieu à l’achat de sa parcelle avant d’y faire construire
sa maison.
•
Faiblesse de l’achat de logements neufs en collectif comme en individuel, cependant depuis deux
ans, on observe une progression significative des achats d’appartements neufs, mais ce type
d’opération reste encore relativement minoritaire (85 achats en 2003) ;
•
Faiblesse des achats d’appartements anciens avec travaux.
Evolution des opérations financées en ptz de 1996 à 2003
-
500
1 000
1 500
Achat neuf
166
143
127
132
88
71
104
150
Achat terrain + constr
1 053
1 111
1 088
1 334
958
912
1 000
1 009
Constr seule
524
570
538
846
767
709
874
947
Achat ancien + travaux
799
413
393
448
372
328
258
238
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Le graphique ci-dessus permet de visualiser quelques unes des principales caractéristiques et tendances
des opérations financées détaillées ci-après.
•
96% de maisons individuelles :
L’accession sociale aidée se réalise de façon quasi exclusive dans l’habitat individuel puisqu’il atteint près de
96% des opérations financées. En effet, sur les 15.465 opérations effectuées 460 seulement concernent un
7
logement collectif, et dans la très grande majorité des cas, il s’agit d’appartements neufs acquis en état futur
d’achèvement. L’année 2003 ne fait que confirmer le constat qui se vérifie année après année depuis 1997.
•
Plus de 85% des opérations concernent l’acquisition ou la construction d’une maison neuve.
Dans le Morbihan, le prêt à 0% finançait, en 1997, une maison individuelle neuve sur deux. Depuis cette
époque, l’activité du marché du logement s’est beaucoup accrue.
En 2003, le prêt à taux zéro finance 35% des maisons neuves, soit un volume annuel de 1800 à 2000
logements individuels
. Ceci constitue une particularité du Morbihan, par rapport à d’autres départements et
notamment de l’Ille-et-Vilaine où plus d’une maison sur deux est construite grâce au prêt à taux zéro.
La part du PTZ dans la construction de maisons individuelles en
Morbihan
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Maisons financées PTZ
1768
1705
2240
1771
1652
1919
Permis individuel
3388
5119
5059
5428
4829
5131
% PTZ
52%
33%
44%
33%
34%
37%
1997
1998
1999
2000
2001
2002
•
Achat de logements neufs : l’impact du prêt à taux zéro reste très limité sur le marché de la
promotion immobilière mais le nombre d’acquisitions de logements neufs avec un prêt à taux zéro
progresse, tant en individuel qu’en collectif depuis 2002.
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
PTZ individuel groupé
89
79
60
47
31
46
65
ventes individuel groupé/ an
253
294
238
247
278
225
405
% ptz individuel
35%
27%
25%
19%
11%
20%
16%
PTZ collectif
54
48
72
41
40
58
85
vente collectif/ an
722
864
919
513
759
942
1435
% ptz collectif
7%
6%
8%
8%
5%
6%
6%
•
Achat et amélioration de logements anciens : 2444 logements acquis et réhabilités en 7 ans.
Avec la reprise du marché des logements existants et la hausse rapide des prix, la part des opérations
d’acquisition amélioration financées par un prêt à taux zéro, est passée de près de 19% en 1997 à 10% en
2003.
1-2 Les caractéristiques des logements financés grâce au prêt à taux zéro.
L’apparente stabilité de la surface des logements financés cache des évolutions notables des
caractéristiques de logements acquis ou construits. En effet, si la prépondérance écrasante de l’individuel
ne se dément pas, en revanche la taille des logements, c'est-à-dire le nombre de pièces et leur surface, a
connu des évolutions significatives.
•
Tendance à la diminution du nombre de pièces : les logements de moins de cinq pièces
majoritaires en 2003 :
Comme on le voit dans le tableau qui précède, la part des logements de moins de 5 pièces est
passée d’un sur trois en 1997 à plus d’un sur deux en 2003. Dans le même temps, la part des logements
de 5 pièces, qui constitue le logement type de l’accédant en maison individuelle, tend à s’effriter revenant
de 45% en 98 à 37% en 2003. Enfin, les grands logements voient leur nombre se réduire rapidement
d’année en année en raison à la fois de la diminution de la taille des ménages et de l’augmentation des prix
de la construction.
8
Pièces principales
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2- 4 Pièces
32,90%
35,90%
39,83%
44,62%
44,67%
45,13%
51,02%
5 pièces
43,27%
45,41%
44,22%
39,63%
40,95%
40,83%
37,12%
6 pièces et plus
23,83%
18,69%
15,95%
15,74%
14,38%
14,04%
11,86%
Total
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
•
Les surfaces des logements :
En individuel : Comme on le remarque dans le tableau qui précède, la surface moyenne tend à s’accroître
pour les logements de 2 à 4 pièces. A l’inverse, la tendance serait à la stabilité en 5 pièces et à la
diminution en 6 pièces et plus.
En collectif : La tendance semble assez similaire, avec une augmentation progressive mais assez limitée de
la surface moyenne des appartements jusqu’aux 3 pièces et une diminution assez nette des surfaces
moyennes pour ceux de 4 pièces et plus.
TIMM
Nbre pièces
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
1 et 2 pièces
79
80
81
86
90
95
96
3 pièces
82
88
92
98
99
104
108
4 pièces
97
97
98
101
103
104
107
5 pièces
108
106
106
105
106
106
106
6 pièces
118
114
112
114
110
115
110
Individuel
7 pièces et plus
140
129
127
130
126
119
126
Total Individuel
106
104
104
104
104
106
107
1 et 2 pièces
59
51
59
52
50
50
58
3 pièces
64
58
65
71
68
73
70
4 pièces
81
73
86
76
91
79
74
5 pièces
109
90
105
106
70
88
101
6 pièces
140
103
126
NS
NS
NS
Collectif
7 pièces et plus
106
NS
Total Collectif
71
57
70
67
63
62
66
Ensemble
105
103
103
103
103
105
105
9
2 - La localisation des opérations financées en prêt à taux zéro
2-1 La localisation par pays et communauté d’agglomération
Nombre d'opérations PTZ et pourcentage pays(1997/2003)
Pays d'Auray;
2269 ; 14%
CAP VANNES;
3075 ; 20%
CAP LORIENT;
2711 ; 17%
Pays de Vannes
Autre; 2 197 ;
14%
Pays du Centre
Ouest Bretagne;
355 ; 2%
Pays de Redon et
Vilaine; 702 ; 4%
Pays de Pontivy;
2104 ; 13%
Pays de Lorient
Autre; 878 ; 6%
Pays de Ploërmel ;
1 604 ; 10%
Les principaux secteurs selon leur importance par ordre décroissant par le nombre d’opérations d’accession
sociale financées pour la période comprise entre 1997 et 2003 inclus, sont les suivants.
•
La communauté d’agglomération du pays de Vannes avec plus de 3070 opérations en 7 ans.
•
La communauté d’agglomération du pays de Lorient : 2700 opérations
•
Le pays d’Auray : 2270 opérations
•
Les autres secteurs du pays de Vannes (presqu’île de Rhuys, Communautés de communes de
Loc’h, de Muzillac, de Questembert, de la Roche-Bernard) : 2200 opérations ;
•
Pays de Pontivy : 2100 opérations ;
•
Pays de Ploërmel : 1600 opérations.
%habitants 99 & %ptz 98/2003 dans agglomérations et pays du Morbihan et ptz
/1000 habitants
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
0
5
10
15
20
25
30
35
% habitants
11%
28%
4%
4%
12%
9%
4%
18%
10%
% PTZ
15%
17%
6%
2%
13%
10%
4%
18%
14%
Ptz /1000 habitants
27,42
12,60
32,25
11,12
23,83
23,77
24,68
22,26
29,55
Pays
d'Auray
CAP
LORIENT
Pays de
Lorient
(Hors
agglo)
Pays du
Centre
Ouest
Bretagn
Pays de
Pontivy
Pays de
Ploërmel
Pays de
Redon et
Vilaine
CAP
VANNES
Pays de
Vannes
(Hors
agglo)
Au-delà de ces valeurs absolues, une comparaison du nombre de prêts à taux 0 octroyés sur la période
1998 - 2003 inclus, avec le poids de population au recensement de 1999, permet de mesurer plus
justement l’impact du PTZ sur le marché immobilier de chaque territoire ainsi que son attractivité sur le
marché de l’accession sociale
1
aidée.
1
On peut proposer la grille de lecture suivante pour interpréter l’indicateur constitué par le nombre d’opérations
financées en PTZ pour 1000 habitants en 6 ans (1998/2003) :
•
Plus de 35 opérations pour 1000 habitants : territoire très attractif pour les ménages et familles de catégories
moyennes ou modestes et / ou impact très marqué du prêt à taux zéro sur le marché de l’habitat.
10
Ainsi se dessine une hiérarchie différente :
•
On trouve d’abord la partie du pays de Lorient hors agglomération (Communautés de communes
de Bellevue Océan et de Plouay), avec plus de 32 opérations financées en six ans pour 1000
habitants et la partie du pays de Vannes hors communauté d’agglomération (Principalement les
communautés de communes de Loc’h Grandchamp, de Muzillac, de Questembert, de La Roche
Bernard) avec près de 30 opérations pour 1000 habitants.
•
Arrive ensuite le pays d’Auray avec plus de 27 opérations pour 1000 habitants.
•
Viennent ensuite les pays de Pontivy et pays de Ploërmel, et le pays de Redon et Vilaine, avec 23
à 25 opérations pour 1000 habitants.
•
Enfin, la communauté d’agglomération du pays de Lorient le Centre Ouest Bretagne est celui où
l’impact du prêt à taux zéro est le moins sensible avec 11 à 13 opérations en 6 ans pour 1000
habitants.
Zones
Nbre
Habitants
99
%
habitants
PTZ
98/2003
% PTZ
Ptz /1000
habitants
Pays d'Auray
72803
11%
1996
15%
27,42
CAP LORIENT
180820
28%
2279
17%
12,60
Pays de Lorient (Hors agglo)
24307
4%
784
6%
32,25
Pays du Centre Ouest Bretagne
25712
4%
286
2%
11,12
Pays de Pontivy
77340
12%
1843
13%
23,83
Pays de Ploërmel
60110
9%
1429
10%
23,77
Pays de Redon et Vilaine
24800
4%
612
4%
24,68
CAP VANNES
112970
18%
2515
18%
22,26
Pays de Vannes (Hors agglo)
64908
10%
1918
14%
29,55
Ensemble Morbihan
643770
100%
13662
100%
21,22
Evolution par pays ou et communautés d’agglomération
:
Le graphique ci-dessous permet de visualiser l’évolution annuelle et par pays du nombre d’opérations
d’accession financées grâce au prêt à taux zéro.
On note la progression du pays d’Auray qui reçoit en 2003 plus de 15% du nombre d’opérations
financées en PTZ, grâce à sa position stratégique entre les agglomérations lorientaises et vannetaises, à sa
proximité de l’axe Nantes Brest et à une offre de terrains diversifiée. De même, les secteurs du pays de
Vannes hors de la communauté d’agglomération (Muzillac, Questembert, La Roche-Bernard) dans la
périphérie de l’agglomération vannetaise et à proximité de l’axe Nantes – Brest.
La communauté d’agglomération de Lorient comme celle de Vannes voit sa position s’éroder peu à peu,
avec cependant une reprise marquée pour le pays de Vannes depuis 2002.
Dans l’intérieur, le pays de Pontivy connaît une activité assez soutenue avec en outre une forte progression
en 2003, alors que le pays de Ploërmel est en progression régulière depuis plusieurs années. C’est en
particulier dans les secteurs sud de ces pays que l’accession sociale s’est développée à cause de la
relative proximité ou facilité d’accès pour les agglomérations de Lorient (secteur de Baud), de Vannes
(Locminé, Ploërmel, Val d’oust).
•
De 25 à 35 opérations PTZ pour 1000 habitants : Territoire assez attractif pour les catégories moyennes et
modestes et impact assez marqué du prêt à taux zéro sur le marché de l’habitat.
•
De 18 à 24 opérations PTZ pour 1000 habitants : Attractivité moyenne du territoire pour les ménages et
familles de catégories moyennes ou modestes et impact assez modéré du prêt à taux zéro sur le marché de
l’habitat local.
•
De 11 à 17 opérations PTZ pour 1000 habitants : Impact du prêt à taux zéro sur le marché de l’habitat assez
modeste et / ou attractivité assez modeste du territoire pour les ménages et familles de catégories moyennes
ou modestes du secteur.
•
Moins de 10 opérations PTZ pour 1000 habitants : Très faible impact du prêt à taux zéro sur le marché de
l’habitat
et
/ ou faible attractivité du territoire pour les ménages et familles de catégories moyennes ou
modestes du secteur.
11
Nbre d'opéraitons Ptz dans les pays et communautés d'agglomérations du Morbihan de
1997 à 2003
-
100
200
300
400
500
600
1997
273
432
94
69
261
175
90
560
279
1998
283
374
122
38
282
229
88
457
273
1999
379
463
149
54
394
302
132
500
386
2000
326
422
121
53
286
217
83
389
276
2001
304
351
144
46
279
180
97
331
285
2002
337
349
119
56
273
244
95
412
346
2003
367
320
129
39
329
257
117
426
352
Pays
d'Auray
CAP
LORIENT
Pays de
Lorient
Autre
Pays du
Centre
Ouest
Pays de
Pontivy
Pays de
Ploërmel
Pays de
Redon et
Vilaine
CAP
VANNES
Pays de
Vannes
Autre
Cf. carte nombre de PTZ/1000 habitants, en annexe.
2-2 Localisation des opérations selon le type d’espace :
•
Un impact fort sur l’urbanisation en zone périurbaine, mais de plus en plus d’opérations
dans les communes à dominante rurale.
Compte tenu de la typologie des opérations financées en PTZ, lesquelles concernent à 97% la maison
individuelle, il est logique que ce soit dans les communes périurbaines et les communes multipolarisées
que l’impact de l’accession sociale sur la construction, l’urbanisation et le marché du logement s’avère le
plus important. En effet, si le nombre d’opérations le plus élevé se situe dans les communes à dominante
rurale, l’accession sociale y a un impact moins sensible, compte tenu de la dispersion de ces ménages
entre un grand nombre de communes.
Zonage Insee
Nbre Habitants 99
% habitants
PTZ 98/2003
% PTZ
Ptz /1000 habitants
Commune à dominante rurale
241789
38%
5443
40%
22,51
Commune multipolarisée
36793
6%
1222
9%
33,21
Couronne périurbaine
141488
22%
4435
32%
31,35
Pole urbain
223700
35%
2562
19%
11,45
Total
643770
100%
13662
100%
21,22
Les communes situées dans les couronnes périurbaines du département ont absorbé un tiers des
opérations en 6 ans. Cette proportion tend à s’éroder peu à peu, puisqu’elle est passée de 35% en 1997 à
moins de 32% en 2003.
Zonage Insee
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Commune à dominante rurale
35,74%
37,93%
38,82%
38,98%
41,35%
40,79%
41,40%
Commune multipolarisée
7,21%
7,04%
8,74%
8,70%
9,82%
9,68%
9,72%
Couronne périurbaine
34,89%
34,53%
32,15%
33,73%
30,14%
32,45%
31,76%
Pole urbain
22,17%
20,50%
20,30%
18,59%
18,69%
17,08%
17,12%
Total
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
En revanche, la progression est particulièrement marquée dans les zones à dominante rurale passées de
36% en 1997 à plus de 41% en 2003. La tendance des opérations d’accession sociale aidée à s’éloigner
des centres, est donc bien un phénomène réel et traduit un mouvement de fond. Cependant on peut dire
que cette tendance centrifuge à l’éloignement continu des opérations d’accession est surtout la
conséquence de l’augmentation des prix du foncier et de la raréfaction progressive des terrains disponibles
