Guide pratique de la défiscalisation 2014

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23 octobre 2014

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Français

Poids de l'ouvrage

11 Mo

Defisc-et-Moi.fr – Guide pratique de défiscalisation, nouvelle édition 2014 Sommaire La loi Duflot P.3 Principe général P.3 Loyers, zones et normes à respecter P.4 Exemples d’investissements P.7 Conseils pratiques P.7 Le statut LMNP P.8 Principe général P.8 Conditions P.9 Résidences de services P.9 Fiscalité P.9 Exemples d’investissements P.9 LMNP et loi Censi-Bouvard P.10 Le déficit foncier P.11 Préambule P.11 Conditions P.11 Calcul et report P.12 2 Defisc-et-Moi.fr – Guide pratique de défiscalisation, nouvelle édition 2014 Avertissement : Procéder à une opération de défiscalisation sans l’aide d’un professionnel présente un risque de perte en capital et/ou le risque de perte de la déduction fiscale. Faites-vous aider d’un conseiller en gestion de patrimoine en demandant une simulation gratuite, personnelle, confidentielle et sans engagement. La société JMC Global S.A.S. éditrice du site Defisc-et-Moi.fr n’est responsable que du contenu qu’elle propose. Les informations présentées dans ce guide sont conformes aux Lois de Finances. Elles ne sont pas contractuelles et ne peuvent engager la responsabilité de la société. En cas d’erreur, merci de nous contacter. Principe général de la Loi Duflot La Loi Duflot s’inscrit dans le principe de l’investissement locatif.

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Défiscalisation en France Impôt

Sommaire Actualités vertissement Mentions légales Loi Pinel Principe général Fiscalité Loyers, zones et normes à respecter Exemple d’investissement Conseils pratiques

P.3

P.4

P.6

P.8

Actualités Au 01/10/2014, le zonage de l’investissement locatif pour les logements intermédiaires a été modifié. Reportez-vous au tableau des zones pour plus d’informations. Attention. La Loi Pinel est une mesure du projet de loi de finances 2015. Celui-ci sera voté le 21/10/2014. Avertissement Procéder à une opération de défiscalisation sans l’aide d’un professionnel présente un risque de perte en capital et/ou le risque de perte de la déduction fiscale. Faites-vous aider d’un professionnel en demandant une simulation gratuite, personnelle, confidentielle et sans engagement. Vous pouvez obtenir une simulation sur www.defisc-et-moi.fr Mentions légales Ce guide est édité par defisc&moi et est accessible depuis www.defisc-et-moi.fr, marque détenue par JMC GLOBAL, Société par Actions Simplifiée au capital de 2500€ immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Versailles sous le numéro 790 238 927. JMC GLOBAL n’est responsable que du contenu qu’elle propose. Les informations présentées dans ce guide sont conformes aux lois de finances. Elles ne sont pas contractuelles et ne peuvent engager la responsabilité de la société. En cas d’erreur, merci de nous contacter à : contact@defisc-et-moi.fr

Loi Pinel Principe général La loi Pinel s’inscrit dans le principe de l’investissement locatif. Son but est de faire bénéficier d’une importante réduction d’impôt à l’acheteur particulier d’un bien immobilier destiné à être loué pendant un minimum de 6 ans.

Une opération de défiscalisation en loi Pinel se fait généralement grâce à la souscription d’un prêt immobilier auprès d’une banque. Ce sont le versement des loyers ainsi que les déductions d’impôts qui permettent de couvrir le remboursement, en général partiellement. Un effort d’épargne minimum doit donc être fait chaque mois par l’investisseur.

L’investisseur en loi Pinel s’engage à :

---

Louer le bien pendant 6 ans minimum ; Respecter un plafond de loyer par m² qui varie selon la zone d’investissement ; Respecter un plafond de revenu du locataire (au sens du foyer fiscal).

A l’issue des 6 ans de location, le bien peut être conservé à la location sans aucune contrainte ou être revendu en toute liberté.

Fiscalité

La réduction d’impôt sur le revenu est applicable à tous les contribuables qui font construire un logement -neuf respectant les normes de la loi Pinel ou qui en font l’acquisition. Elle est de : 12% du montant de l’investissement pour une mise en location de 6 ans ; 18% du montant de l’investissement pour une mise en location de 9 ans ; 21% du montant de l’investissement pour une mise en location de 12 ans. Le contribuable doit par ailleurs s’engager à mettre son bien en location pendant à un usage d’habitation principale nue (non meublée). L’investissement en outre-mer porte la réduction d’impôts à 29%. Les contribuables faisant des souscriptions de parts en SCP ou SCPI bénéficient également de la -déduction fiscale. La réduction d’impôt est calculée soit sur le prix de revient des logements, retenu dans la limite d’un -plafond par mètre carré de surface habitable, soit sur 95 % du montant de la souscription de SCPI, dans la limite de 300 000 € annuel. Important :la loi Pinel s’inscrit dans le cadre du régime fiscal des revenus fonciers : Les intérêts d’emprunts et les charges sont déduits des loyers, ce qui permet normalement de ne pas -générer de revenus et donc pas d’impôts supplémentaires.

S’il y a déficit entre le loyer et les charges + intérêts, il vient en déduction du revenu imposable à -concurrence de 10 000€ par an. L’acquéreur d’un bien immobilier en loi Pinel obtient donc une réduction d’impôts maximale de 21 % du montant de l’investissement (dans la limite de 300 000 €) et, potentiellement, une réduction d’impôt supplémentaire au titre du déficit foncier.

Informations complémentaires :

Le logement doit être livré 30 mois maximum après l’obtention du permis de construire par le promoteur ou après la déclaration d’ouverture du chantier. Dans le cas de logements rénovés faisant l’objet de travaux, l’achèvement des travaux doit intervenir au plus tard le 31/12 de la deuxième année suivant l’acquisition du logement. Dans le cas d’une indivision, chaque propriétaire bénéficie de la réduction d’impôts, calculée selon sa quote-part de l’indivision.

Loyers, zones et normes à respecter Pour bénéficier de la réduction d’impôts, le propriétaire doit s’engager à respecter : un plafond de loyer par mètre carré de surface habitable ; - des plafonds de ressources des locataires ; - des zones de construction (en général, où il y a pénurie de logements) ; - des normes environnementales (BBC 2005 ou RT 2012). -Les plafonds de loyers : Zone Bis Zone Zone B1 Zone B2 Outre-mer 16,72€ / m2 12,42€ / m2 10,00€ / m2 8,69€ / m2 10,02€ / m2 Les plafonds de loyers sont modulables selon la surface du logement, avec la formule suivante :

 Le plafond est majoré de 20% pour les biens inférieurs ou égaux à 38m2  Pour les biens entre 39 et 63m2, la majoration va de 0 à 19% selon la surface. les biens supérieurs à 63m2, le coefficient multiplicateur à prendre en compte est compris entre Pour 0,99 et 0,7. La surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de 50% des surfaces annexes plafonnées à 8 m² (cave, terrasse…). La location doit se faire au plus tard 12 mois après la date d’achèvement du logement, ou de son acquisition. Les plafonds de ressources des locataires : Composition du foyer fiscal Zone Zone A bis Zone B1 Zone B2 Outre-mer Personne seule 36 502 € 36 502 € 29 751 € 26 776 € 29 751 € Couple 54 554 € 54 554 € 39 731 € 35 757 € 39 731 € Foyer avec 1 enfant 65 579 € 71 515 € 47 780 € 43 002 € 47 780 € Foyer avec 2 enfants 78 550 € 85 384 € 57 681 € 51 913 € 57 681 € Foyer avec 3 enfants 92 989 € 101 589 € 67 854 € 61 069 € 67 854 € Foyer avec 4 enfants 104 642 € 114 315 € 76 472 € 68 824 € 76 472 € Majoration pour chaque personne à + 11 659 € + 12 736 € + 8 531 € + 7 677 € + 8 531 € charge supplémentaire (à partir de ème la 5 ) Important :l’avantage fiscal n’est acquis qu’aux logements respectant la réglementation thermique en vigueur depuis le 1er janvier 2013 (RT 2012), ou bénéficiant du label BBC 2005.

Les zones à respecter : Zone Paris et plusieurs -communes de la petite couronne Lyon - Marseille - Nice - Lille -

Zone B2Agglomérations entre 50 000 et 250 000 habitants

Zone A bisPetite couronne et deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne. Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton) Genevois français

Zone Outre-merGuadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion, à Mayotte, à Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna.

Zone B1Agglomérations de plus de 250 000 habitants

Zone CReste du territoire (non éligible)

Carte éditée par le Ministère du Logement, révision octobre 2014

Exemple d’investissement

J’investis 170 000 € dans un logement en loi Pinel, situé à Bordeaux.

Le calcul de réduction d’impôt est donc le suivant :

170 000 € x 21% = 35 700 € (sur 12 ans) soit 2 975 € par an.

Je pourrai donc déduire environ 2 975 € de mes impôts chaque année pendant 12 ans.

Conseils pratiques Emplacement du logement :investissement locatif, pour être rentable, doit faire l’objet de démarches un approfondies comme pour l’acquisition d’un logement principal. Privilégiez les zones à forte demande, les logements bien placés (à proximité des gares, des commerces, en centre-ville…). Ne vous arrêtez pas sur le premier programme immobilier qui vous est proposé. Soigner le montage de l’investissement :appel à un conseiller en gestion de patrimoine. Vous Faites conseiller pour optimiser votre situation fiscale est son métier de tous les jours, il connaît les lois et les dispositifs sur le bout des ongles. L’investissement Pinel n’est peut-être pas le plus adapté à votre situation, alors n’hésitez pas à consulter un ou plusieurs professionnels. Financement :il est de coutume de financer l’opération par un prêt bancaire intégral (finançant également les frais de notaires). Faites jouer la concurrence entre les banques ou passez par un courtier qui pourra vous proposer une solution adaptée. Gestion du logement : vous pouvez gérer vous-même le logement. Néanmoins, lorsqu’on possède plusieurs biens immobiliers en défiscalisation, il est parfois difficile de tout gérer soi-même, et ce d’autant plus que ces biens sont éloignés de son domicile. Faites appel à un professionnel. Enfin, n’hésitez pas à souscrire une assurance pour loyers impayés.

Plus d’infos sur www.defisc-et-moi.fr

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