etude Mme LANGLOIS
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ACQSION 2% d’honoraires 10, rue de SUEZ 13007 Marseille 04 86 12 51 12 RCS Marseille 503903270 Etude du bien appartenant à ……………. Sis ………………….. Estimation par comparaison 2 Détermination du profil acquéreur 5 Mode de commercialisation 6 Conclusion 7 Cette étude est la propriété exclusive de la société ACQSION, son contenu est protégé par le droit de la propriété intellectuelle. SARL ACQSION au capital de 8000 € siège social 10, rue de Suez, 13007 Marseille RCS 503903270 Garantie financière Transactions sur immeubles et fonds de commerce 30 000 € COVEA Caution, siège social 34 place de la république, 72013 LE MANS CEDEX 2 Assurance RCP MMA Entreprise n° 113860362 Téléphone : 04.86.12.51.12 web : hhttttpp::////wwwwww..aaccqsqsiioonn..ccoomm E-mail : aaccqsqsiioonn@@aaccqqssiioonn..ccoomm- 1 - Estimation par comparaison L’estimation par comparaison a pour objet de déterminer la valeur d’un bien sur la base de transactions déjà réalisées. Ce mode d’estimation est ici utilisé en l’appliquant au bien en cours de commercialisation. L’application de ce procédé sur des biens en cours de commercialisation ééévvviiittteee ddd’’’ééétttaaabbbllliiirrr uuunnneee vvvaaallleeeuuurrr sssuuurrr dddeeesss dddooonnnnnnéééeeesss vvviiieeeiiilllllleeesss dddeee pppllluuusss dddeee 666 mmmoooiiisss voire plus eeettt pppeeerrrmmmeeettt ddd’’’iiinnncccooorrrpppooorrreeerrr aaaiiisssééémmmeeennnttt ...
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ACQSION 2% d’honoraires 10,uedeSUEZ13007Marseille 04 86 12 51 12 CS Marseille503903270 Etudedubienappartenantà……………. Sis ………………….. Estimationparco paraison
Déterminationdu
rofilacquéreur
Modedecommerc alisation
Conclusion
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Cetteétudeestlapr priétéexclusivedelasociétéCQSION, son contenu est protéé parledroitdelapropriétéin ellectuelle. SARLACQSIONaucapitale8000e€ sièsocial10,ruedeSuez,13 07MarseilleRCS503903270 GarantiefinancièreTransac ionssurimmeublesetfondsdecommerc30 000 € COVEA Caution,siè esocia34placedelarépublique,72013LEMANCEDEX2 AssuranceRCPMMAEntreprisen°113860362
web :http://w
Téléphone : 04.86.12.51.12
w.acqsion.comE-mail :acqsion@acqs on.com
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Estimationpar comparaison L’estimationparcomp raisona pourobjetdedéterminelavaleur d’un bien sur la base de tranactionsdéjàréalisées. Cemoded’estimationsticiutiliséenl’appliquantaubi nencoursdecommercialisation. L’applicationdecepro édésurdesbiensencoursdeco mercialisationévited’établirunevale rsurdesdonnéesvieillesdepluse6moisvoire plus etpermetd’inco poreraisémentlebiendanslaoncurrencedu présent. Cettedémarchefaitapparaître unprixdeprésentations rlemarchéetnonunevaleurpropre entdite. Leprixdeprésentationtient compte des frais d’agence (5à 10 %), d’une margedenégociation(5à10%),d’unesurestimationha ituelle(5à10%). Lamiseenœuvredelméthode parcomparaisonsurlearchéexistantnécessitederecenseresoffresdeventedebiens lespl ssimilairesau bien à estimer. Surlabasedel’ensem ledesdonnéesrecueillies, parlejeudelarègledetrois, l’application de cefficientscorrectifs, unevaleuraumètrecarréestdéfinie,elleestappliqu eàlasuperficiedubienàcéder. Le prixcorrespondauxvaleursdumarchéactuel,lebienrouvesaplaceauseindesaconcurrence.
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terrain descriptif Villa Les Issambres: Situation privilégiée pour cette propriété pied dans l'eau, grandterrainplatavecpiscineetforagede3300 m², 3800 appartementindépendant, accès direct à la plage par portail. zu, vu, x. uxv u,u vu 3800 d'eau),très beau terrain.
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superficie habitable
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Niveau 2, Vue Mer panoramique, Exposition Sud ouest, État général Bon, Cuisineménagée, Chambre (s) 6, Année construction 1950, Séjour 70 M², Terrasse (s) 2, Séjour (s) 2, Construction Traditionnelle, Couve turetoitTuilesromanes, Maison Individuelle, Garage 4 Portail électrique, Alarme, Cheminée, Buanderie, Cellier, BALNÉO, Const. Traditionnelle, Couv. Tuiles romanes. Bellevuemervillarécentebeausalonséjourdonnantsurterrassesalleàmangerdétécuisineéquipéearrièrecuisinetroischam bresavec salle d'eaugrandbureaugaragedeuxvoiturescavepiscineàdébordem entte rain².1800 m salle de bains/WC. Garage. A l'étage: Salon avec cuisine américaine équipée 39m²C. 3a (ou chambre) salle d'eau/Wsalle de ciném chambres dont une avec salle d'eau. Pièce sous comble. Salle d'eau. Terrassevueexceptionnelle. Piscine à débordement avec plage, sur terrain paysagé d'une superficie d'env. 2050m² Villa pieds dans l'eau 360m² idéal investiseurplage privée villa de 360 m² àtransfor er..Possibilité restauration plage. des plages et des commerces, cettebellevillaoffreunequalitédevieexceptionnell ,grâce à ses prestations haut de gamme et sa décoration soignée. L'habitation principale est située au rez-de-chausséeetestenti rementdeplainpied. Le vaste séjour ainsi que la grande chambre ouvrent sur une terrasse de 45m², et bénéficient d'unevuemerIl y a une cuisine équipéepa oramique. indépendante, une deuxième chambre et deux salles d'eau, dontunetrèsAu rez-de-jardin se situent 2 appartementsspacieus . ouvrant sur une grande terrasse ensoleillée: un appartement de 50m², offrantunséjouraveccuisineouverte, une chambre et salle d'eau et un deuxième appartement de 70m² comprenant un grand séjour, cuisinein épendante,une chambre, une salle d'eau et une 75 m² donnant sur une vaste terrasse - Suite parentale avec vue sur mer - dépendaces- Magnifique jardin de 1 200 m² paysager -Garage Villa 190m , 4 chambres dont 3 de plain pied,+ 2 pices,+ studio, calme, piscine, vuemerpanoram ique,garage. un secteur résidentiel mais non isolé. Vasteséjouravecchem inéeouvertpardelar esbaiessurunepiscinesuspendue, mezzanine/galerie, cuisine doublée d'un office, cuisine d'été, suiteparentaledeplai -pied,2 chambres avec salle d'eau, bureau donnant sur solarium. En annexe, 2 appartements de type studio et T2 profitantchacund'une terrasse privative et d'un accès totalement indépendant. Pièce de réception en sous-sol, garage, grenier & dépendnces. Jardin aménagé et arboré de + /-1150 m², protégé de tout vis-à-vis. Calme absolu, ensoleillementoptimaletvuehorsducom unsurtoutelapresqu'île de Saint-Tropez et la Vue mer panoramique pour cette villa provençale de 263msur un terrain de 1290. Un sjour de 60 m , 3 chambres de plain pied avec salles d'eau privatives, à l'étage une très belle suite de 95 m². Dépendancesd². Beaucoup de charme. Possibilité piscine.38 m plus beaux emplacements de Sainte Maxime. Maison récente, avec 4 chambres, ellevousséduiraparsoncadreexceptionnel, sa piscine à débordement et sa quiétude. Niveau 3, Vue Mer, État général Excellent, Cuisine Aménagée, Chambre (s) 6, BainC 4, Année construction 1985Séjour 90(s) 4, W M², Séjour (s) 2, Construction Traditionnelle, Couverture toit Tuiles anciennes, Maisne, ArrosageIndividuelle, Terrain 1950 Alarm auto, Buanderie, Cellier, Cheminée, air climatisé, maison de gardien, Const. Traditinnelle, Couv. Tuiles anciennes. ,,, terrain (cos résiduel), arrosage automatique, 8 chambres, 1 salle de bains, 7 salleddouches, studio individuel., clim révers., terrasse de 300 m² env, piscine à débordement chauffée Dans un quartier résidentiel, au calme, belle villa récente (construite en 2002) de 230 m², bénéficiant d'une très belle vue mer et d'une exposition plein Sud. Elle se compose de 3 partiesrépartiesenunepartieprincipalavecsalonde55 m², cuisine, 3 chambres, et de 2 appartements indépendants, sur jardin de 1890 m² avec piscine. Parfait état, bellsprestationstantintérieuresqu'extérieures vendre Villa Neo-Provençale de 170 m² avectrèsbellevuem eretvuesurleGolfdeSainte-Maxim e.Très lumineuse, cette agréable villa neuve vous offre: grand living de 50 m², 4 chambres, 3 salle de douches et 1 slledeC, une cuisine fermée avecbains, 3 W arrière cuisine, buanderie, un atelier/bureau, belle piscine carrelée à débordement 10x4m. Chauffage par le sol, garage double, plusieures terrasses dont une couverte paysagé et arboré de plus de 2000m². Cettevillaenparfaitétatdisposedeplusieur sterrasses, d'une grande piscine et de nombreuses annexes. uper evue mer epource ev aquserouveansuner senceerm euxpasearon, enva ep age. 175 m² + apt 2pces de 25 m² et grenier aménageable, sur un terrain de 1200 m² avcbellepiscine.La partie principale: Entrée, Séjour avec cheminée, SALLE À MANGER, coin bureau, cuisine fermée, cellier, 3 chambrs, 1 salle de bains, 1 WC. Garage, cave, cave à vin. Depuis ce jardin magnéfiquem entplanté vous profitez d'unedesplusbellevueer! maison: entrée, Bureau. Cuisine équipée, Grand séjour double de 42 m² aveccheminéedonnantsurterrassecouverte, Chambre avec dressing. salle de bains 1 chambre de 20 m² avec Salle de bains, doucheetW Cdo nantsurterrassecouverte. 1 chambre avec salle de bains et WC donnant sur terrasse. 2ème partie de maison: EntréeindépendanteCuisineéquipée, Grand séjour de 40 m², coin repas. 1 chambre avec salle de bains et WC. Une grande chambre de 30 m² avecalledebains, WC douches.
250 280
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16000001575000
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valeur de présentation vendeu
marge de négociation
pllicatio descoefficients correctifs
prix moyen de présentation m² 6 184
surestimation total
honoraires d'agences
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honoraires autres agences
superficie m² 380 380 300 300 270 360 250 280 350 263 170 720
10
2 750 00011 000
nbre de pièce 9 9 8 6 8 10 8
honoraires agence ACQSION
1 030 0003 552
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6 391 8 529 7 436 7 943
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surface à céder 430
5% 7,50%10 15% 22,50%30
7,50%
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7 368 6 842 7 333 6 367 6 296 5 278 6 400 5 625 3 857 4 745 8 824 4 854
retrait des extrèmes
prixdprésentation 800000600000200000910000700000900000600000575000350000248000500000495000
Prix de présentation proposé
2 060 818
Déter inationduprofilacquéreurLanaturedubienp rmetlamiseenœuvred’unedémarchedecommercialisation auprsdedeux profils acquéreurs. 1.couplesouhaitantseretirerausoleildansunesuper iciepermettantd’accueillirsafa illedansdesconditionsd’autono ietotaleet,lecaséchéant,mettreàlalocationlesappartements. 2.couplesouhaitanacquérir unemaisonsecondairespacieuse pour les périodes decongé. Afind’obtenirlemeille rprix,il estécartélapossibilitédproposeràlaventecebienenvued’ neexploitationcommercialedety erestauration,auregard,toutd’abo dducoûtdesaménagementsn cessaires,puisd’uneconcurrenceac uellementdirecte d’un bien sissurlamêmecommune quiprésenteaumêmeprixdesavantagessupérieurs(frontdemer). Demême,auregarddelasituationrèglementaire :cosde0,2, il n’est pas abordé ici, une comm rcialisationenvued’uneopératiodepromotionconstruction,lashonr siduelleétant66insuffisante :m²shon,( voire moins dans le cas où latransformationdudoublegaragenappartement nel’apasdéjàamputé ). Surlescaractéristiqu sdelamaisonauregarddesdeuxprofilsacquéreurs : Laconstructionprésen edeuxappartementsindépendantsenbon état avecdesprestationsno malesdanslesecteuretàcenive udeprix. Elleestparailleurs,co poséed’unegrandepièceàvivredeplus de 200 m²aveccuisine,deuxchambres. Saufàtrouverunacqu reursouhaitantunepièceàvivree200m²styleloft,desaménagem ntsserontcertainementmisnœuvre. Ce réaménagementinviterl’acquéreurpotentielàrepenserl ensembledeladistributionduniveaucoûtmoyenaum²450TTCp urenviron300m², soit 135 000 €). Cecoûtpeutêtrealorscompenséparlashonrésiduelle,ainsi,leniveaudeprixdeprésentationresteinchangé.
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M dedecommercialisation LasociétéACQSIONaétésaisie danslecadred’uneco mercialisationdéjà en coursdepuispr sde4années. Lebienestconfiéàdeultiplesagences. Avec la concentrationesmédiasdecommercialisationmmobilièreviaInternet, le bien appaaît près de 10 fois,surlemêmsupport, dans différentesagencesàd sprixvariantde2 100 000 € à 2 400 000 €. Cettemultiplicitédep ésentationcréée unpointfaibleourlebienet attaque de front le preierprincipeducommerce :larare é. Endeuxièmelieu,lamultiplicitédesprixproposésre dunelecturedifficilepourlesacqu reursdelavaleurdu bien,po rlemoinsdel’incertitudequantàlaéracitéduprix. Enfin,ledescriptifdl’offrelaplusbassequicorre pondànotrepropositiondeprixdeprésentation(2 100 000),quie tcertainement celle surlaquelleuncquéreurpotentielsepencheraitleplusestci-dessous reprise : «………………………………… ……………………………………………………… ……………………… …………………………………… ……………………………………………………… ……………………… …………………………………… ……………………………………………………… ……………………… …………………………………… ……………………………………………………… ……………………… …………………………………… ……………………………………………………… ……………………… …………………………………… ……………………………………………………… ……………………… ………………………………...»Cette annonce,appuyédetroisphotosdumêmeintérieu ,estfortementsusceptible de créer letroubledansl’espritd’unacquér urpotentiel en faisantcoexisteruneapprochedeplusieurscibles (acquéreurdevillaetproposition d’une exploitationcommerciale,parailleursinu ileétantdonnél’existencedesuppo tdecommercialisationdédié l’exploitation commerciale).
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Conclusion Il est proposé : -recréerunerareté autourdubien,cequiimpli uedeneplusretrouverdixf islemêmebiensurlemê esupportdecommunication, ilestnécessairedese séparerdes;a ences -proposer unprixdecommercialisation à 2100 000 € (comme aujourd’hui) ; -derevoirlem dedecommunicationcomm rciale dansla directiondesacq éreurspotentielsetmettreenval urdemanièreplus ostensibleleatoutsdel’environnementdel habitation; -defaireapparaîtrplus clairement lepotentield’a énagement.
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