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Patrimoine
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Immobilier et Urbanisme
Famille et Succession
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Clientèle Internationale
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www. althemis.fr
Patrimoine • Optimisation fiscale • Démembrement de propriété • Adaptation du régime matrimonial • Organisation de la transmission • Assurance-vie • Sociétés familiales Immobilier et Urbanisme • Structuration de l’acquisition et du financement • Optimisation de la cession • Urbanisme • Crédit-bail • Baux • Promotion immobilière FamiIle et Succession • Organisation de l’union • Protection du couple • Divorce • Familles recomposées • Anticipation de la transmission • Règlement des successions • Prévention de la dépendance EntreprIse et Fiscalité • Constitution de société • Restructuration • Transmission d’entreprise • Cession • Secrétariat juridique • Prévention des risques • Analyse et optimisation Clientèle Internationale • Planification successorale • Régime matrimonial • Expatriation ou délocalisation • Trust et fiducie • Acquisition transfontalière
Althémis de la stratégie aux actes Althémis est un réseau notarial composé d’hommes et de femmes qui partagent la même conception de la mission du Notaire et la même volonté de renforcer la qualité du service apporté à nos clients. Le notaire a pour vocation et pour mission d’établir les actes juridiques essentiels, en particulier ceux liés au droit de la famille et au droit immobilier. Quel que soit le domaine concerné, la technique nota-riale doit naturellement s’accompagner d’une dimen-sion de conseil sur le plan juridique et fiscal : situer l’acte envisagé dans un contexte patrimonial général et veiller aux interactions ou éviter les contradictions avec d’autres objectifs, présents ou à venir. La signature de notre réseau "De la stratégie aux actes" reflète cette double dimension : établir les axes d’un conseil sécurisé, d’une stratégie à valeur ajoutée, puis la traduire en actes, en actions optimisation, présentation de différentes pistes de concrètes, pour accompagner nos clients et leur famille réflexion, documentation, collecte et validation des dans la durée. pièces, envoi d’un projet préalable, lettre d’information et site Internet, autant d’éléments qui participent à Par ailleurs, nous sommes tout particulièrement augmenter la qualité réelle et la pédagogie du service conscients que derrière chaque acte ou chaque contrat apporté à nos clients. se trouvent des individus, des familles, des biens, des entreprises. Au-delà de la réactivité, le rôle du Notaire Notre démarche s’applique aux champs d’activités est d’apporter les éléments nécessaires à la bonne traditionnels du notariat (immobilier et droit de la compréhension des enjeux et des engagements par famille) mais également aux domaines du patrimoine, les différents signataires : écoute, analyse, créativité, de l’entreprise, de la fiscalité et de l’international. ■
a plusieurs sources d’origine latine : al iter (d’une autre façon), al to (progresser, élever), al ter (autrui) qui reflètent nos objectifs et nos valeurs. Thémis est la déesse de la Justice, de la Loi et de l'Équité. Althémis traduit ainsi la volonté de notre réseau notarial de placer le conseil et la recherche de solutions adaptées au cœur de notre activité juridique et fiscale.
Patrimoine ......................................... Au sens financier, le patrimoine se compose Optimisation fiscale Restructuration du patrimoine de l’ensemble des biens qu'un individu possède, privé ou professionnel, sous déduction de ses dettes. Mais la notion ISF, bouclier fiscal, de patrimoine est en réalité bien plus large pactes Dutreil ......................................... et surtout spécifique à chaque famille. Démembrement de propriété Acquisition démembrée, Une dimension familiale évidente usufruit temporaire, La notion de patrimoine intègre la notion de couple quasi usufruit, transmission , de la nue-propriété ou et plus largement de famille. Ainsi, l’organisation de l'usufruit patrimoniale se conçoit sur plusieurs générations, sans ......................................... négliger ni la protection du couple, ni l’éventualité de Adaptation du régime matrimonial sa séparation. Modification du régime, insertion de clauses Un patrimoine composé de multiples compartiments protectrices du conjoint : Si on parle généralement du patrimoine comme préciput, clauses d'attribution, d’un tout, il est en réalité composé d’une multiplicité déclaration de loi applicable de compartiments, qui se recoupent en partie : ......................................... Transmission patrimoine immobilier ou financier - privé ou profes-Donation, donation-partage, sionnel - social, moral - détenu en pleine propriété, donation-partage transgéné-en usufruit ou en nue-propriété - en France ou rréastiidounenlelleleo,udogrnadtionlle, à l’étranger - possédé seul ou avec son conjoint, organisationdealauseuccession ses enfants, ses associés - à recevoir, déjà transmis ou ......................................... encore à transmettre, par succession, donation ou Assurance-vie via l’assurance-vie, détenu en direct ou sous forme rCéhdoaixdesconfigurations, de société… ction et conservation des clauses bénéficiaires, conseil lors du dénouement Une fiscalité omniprésente entre différentes options Impôt sur le revenu, sur les plus-values, sur la fortune, ......................................... sur la mutation (vente, donation, succession) sans A S n o a c l i y é s t e és de fa l’ m o i b l j i e a c l t e if s oublier les prélèvements sociaux : le cumul des et rédaction des statuts, ponctions demeure pesant en France et l’impact de options fiscales « l’optimisation » significatif. ......................................... ge patrimonial systématique de patrimoine est désormais devenue une à part entière, avec des professionnels u sein de différents univers (Banques, ants, Family office, etc) aux côtés desquels le ccupe une place spécifique et synergique, r le conseil juridique et fiscal. ant, au-delà de cette démarche globale, e patrimoniale est pour nous un éclairage indispensable à la rédaction de chacun des nous sommes amenés à réaliser. ■
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Pour en savoir plus www. althemis.fr
REGARDS CROISÉS
Patrimoine et international La dimension internationale doit-elle être prise en compte dans une bonne organisation patrimoniale ? Me Pascal JULIEN SAINT-AMAND On constate de plus en Les conséquences sont plus le départ à l’étran- considérables et risquent ger d’un membre de la de remettre en cause la famille pour laquelle une planification envisagée. organisation patrimo- Il est donc essentiel niale a été mise en place, d’anticiper ces situations, ou son mariage avec une soit en s’assurant de personne d’une autre la compatibilité des nationalité. L’élément techniques juridiques d’extranéité concerne utilisées dans le pays parfois des parents qui considéré, soit en ont le projet de s’instal- utilisant des techniques ler hors de France. propres au droit international. L’assistance d’un corres-pondant de notre réseau à l’étranger permet en outre la mise en place de stratégies purement lo-cales lorsqu’elles offrent des pistes d’optimisation Patrimoine et fiscalité Me Muriel CARPON plus intéressantes . Réduire son impôt sur le revenu, alléger son ISF, profiter du bouclier fiscal, limiter le coût de la transmission des biens… Les questions fiscales se retrouvent prise va devoir se poser la question français, la question de l’optimisa-à chaque carrefour du patrimoine, de l’intérêt d’une donation préala- tion ISF implique une stratégie et l’optimisation globale de ble portant sur une fraction de ses familiale et une analyse sur la fiscalité, si elle n’est jamais une titres (plutôt que d’une transmis- les différentes générations. fin en soi, demeure sans conteste sion postérieure d’une partie du Dans chaque famille, la réponse un facteur de préservation de produit de la vente) pour éliminer sera différente, et le la richesse créée. ou limiter l’imposition sur la plus- « sur mesure » est sans aucun Par exemple, c’est avant la cession value afférente aux titres transmis. doute la règle en matière de sa société que le chef d’entre- De même, pour un résident fiscal d’approche patrimoniale. ■
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vie,quirsurance-aejuuodrpeérestnoidrestdglrèdues?snosa’Lccusisseerdeanciefinmoinnulpe,tsgasemsnéniioctraefunui’hirtapudetnatropmuQleelssnoltsepsécificitésdel’asrtaPiomiteenoidreltdamafleilseébiodxiciaénifarraresptauxppor-ecnarusmmoC?eivicrttaenchleerulssminsraetgitéraagrouoelabolgevimbredémentunniseté.époiredrpemtnrudtesivtamemigéalnimori’àquus,jadtcalérltcaoienrvatonseescliondesuanébscifériaidéess,cètanoenmmltroqs’uleelssi’nsèrentdansunestsetsnedtenm-pmgaaccored’atièfenmtneilcsonedeiv-encrasuasesgitérauocsirtpilétdssexdesmodas,duchoiuopsiusrejbofitcioctesndneioonnfutredesaleplssurnedtcameertnfiéfcianpllensDal.vilacsifnarusemmocrgie,nousavonsdénulegoqieuedysenirfaigesfiniticaolevuéppvasn-rioBeMeMÉemOVRUdnAStrarDNSARieGOSoph
Immobilier et Urbanisme ......................................... Assurer la sécurité juridique et fiscale de la transaction R O é p s t i i d m e i n s c e e r p l r a in c c e ip s a s l i e o , n en organisant l’investissement, c’est ainsi que nous secondaire, immobilier concevons toute opération immobilière. locatif, LMP, LMNP ......................................... Structurer l’acquisition lus en Acquisition en direct, en pLleussocpoémrapltieoxness,i d m u m f o ai b t il d i ’ è u re n s e l d é e g v i i s e la n t n io en n t fo d i e so p nnante couple, en famille, en société et ltiple, au confluent d’intérêts publics (opération (Société civile, SAS…), mu choix du type de crédit, d’urbanisme, mixité sociale, encadrement du crédit, choix du régime fiscal IR - IS, environnement, fiscalité…) et d’intérêts privés (droit démembrement de propriété de propriété, droit du locataire, droit de construire…). ......................................... Urbanisme Opérations d’aménagement, Toute opération immobilière suppose une analyse complète urbanisme commercial, du droit de propriété, de l’origine du bien, de l’absence de affectation des locaux revendication de tiers, de saisie ou de risque d’annulation . ......................................... Crédit-bail L’acte, qu’il porte sur une vente d’un immeuble achevé ou Constitution de crédit-bail, en cours de construction, une opération de promotion, analyse et optimisation ou une garantie de financement, doit apporter toute juridiques et fiscales la sécurité juridique nécessaire. des modalités de sortie ......................................... Baux Au-delà de ces diligences habituelles , une compétence Rédaction de bail à construc-spécifique en droit de la construction et de l’urba-tion, de bail commercial, nisme et une organisation de travail spécifique professionnel ou d’habitation s’imposent pour accompagner nos clients dans leurs ......................................... Promotion immobilière projets de construction ou de réhabilitation, de vente VEFA, contrat de promotion ou d’acquisition d’immeubles (ou d’ensembles immo-immobilière biliers) commerciaux ou d’habitation, de cessions de ......................................... portefeuilles immobiliers ou de parts de sociétés Audit d’acquisition et de cession immobilières. Sont aussi à prendre en compte les techniques plus complexes de financement pour l’acquisition ou la restructuration (crédit-bail, bail ......................................... à c struction, cessions d’usufruit…). on Enfin, on constate depuis quelques années un déve-loppement considérable de la règlementation propre à la protection de l’environnement. Qu’il s’agisse des diagnostics techniques ou d’un audit de pollution des sols, leur analyse sécurisera le vendeur et apportera toute garantie à l’acquéreur. Au-delà des aspects techniques propres à ces opéra-tions immobilières, notre conviction est que nos clients doivent aussi être accompagnés pour l’organisation juridique et fiscale de leur investissement ou de leur patrimoine modifié par une vente. ■
......................................... GUIDE ALTHEMIS 5 étapes clés de la vente et de l’achat immobilier à télécharger sur notre site www.althemis.fr
REGARDS CROISÉS
Immobilier et international Un couple achète un bien immobilier et souhaite ovragnatndi’seenrtlr’eacequuxiscitoinosnerdveeml’ausniaègree,àvociereqluaeplreospurrivéit-é Immobilier et droit du bien, au premier décès. Doit-on raisonner de la famille différemment lorsque l’acquéreur est de nationalité étrangère ou non résident fiscal de France ? Familles recomposées, pacs, concubinage… Comment aujourd’hui organiser Bien sûr, dès lors que l’on est en présence une acquisition pour qu’elle reste adaptée d’un élément d’extranéité, les réflexes aux évolutions de la vie ? Me Paul-André SOREAU changent : quel est le régime matrimonial des époux ? Quelles sont leurs perspectives Il faut désormais compter avec les unions de résidence dans l’avenir ? Quelle va être la libres, divorces et remariages devenus fréquents de loi compétente pour régler leur succession ? nos jours. Toute structuration doit donc comporter Autant de questions qui appelleront autant la souplesse nécessaire à ces évolutions : elle pourra Me Frank THIERY de réponses. Par exemple, une acquisition passer par une adaptation du régime matrimonial des par deux résidents de Suisse ne sera pas époux prévoyant des avantages spécifiques à cette organisée de la même manière que l’acquisition problématique, la constitution d’une société civile par deux résidents du Royaume-Uni ou de Belgique. et/ou la rédaction d’un La spécificité de chaque situation entraînera l’utilisa- testament par exemple. tion de techniques différentes. Notre rôle consiste aussi à suivre dans la durée les dispositions patrimo-niales des clients (et de leurs enfants) en fonction de leur Me Sylvie JULIEN SAINT AMAND situation familiale. - HASSANI Immobilier et patrimoine Si je veux transmettre mon bien immobilier en toute sérénité, on me dit qu’il me faut l’acheter par le biais d’une société civile. Est-ce toujours le cas ? Me Guillaume LIGET Sous l’angle de la transmission, à la résidence principale du couple Le bien acquis sert-il de local assurément. Mais là encore, il faut ou à un immobilier secondaire ? à l’activité professionnelle ? se poser les bonnes questions et La détention par la société civile Si oui, une structuration différente s’assurer de l’objectif poursuivi par remettra-t-elle en cause certains pourrait être envisagée, tel que l’acquéreur. Le bien est-il d’usage avantages fiscaux dont la déten- par exemple un démembrement ou de rapport ? Est-il affecté tion directe bénéficie ? de propriété. ■
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Famille et Succession ......................................... Le droit de la famille est au centre de toutes S C t o r n u t c r t a u t r d a e ti m o a n ri d a e ge l , ’u Pa ni c o s, n les préoccupations. Chacun s’est demandé au moins concubinage une fois dans sa vie : à qui reviendra mon patrimoine . P . r .. o . t .. e .. c . t . i .. o . n ... d ... u .. c .. o .. u .. p . l .. e .......... si je n’ai rien prévu ? Mon conjoint pourra-t-il faire face Contrat de mariage, change-à ses besoins quand je ne serai plus là ? dmoennattidoenréegnitrmeeémpoaturxi,monial, Et mes enfants, que leur restera-t-il ? testament, assurance-vie ......................................... Le droit de la famille, Divorce c’es ches Liquidation du régime matrimo-D’un t e sa fa vo m ir ill p e e à ns l’ e a r u à tr s e e , s la pr p o riorité ira à la protection de nial, prestation compensatoire, son conjoint, celle de ses enfants (voire l’un d’entre eux optimisations patrimoniales ......................................... seulement), ou celle des deux. Fa t m ég i r ll a e tio re n c d o e m s p s o p s éc é i e fi ités Différents en fonction de la nature des actifs concernés, jIunridiquesetpsychologciques, les outils sont nombreux et compléme ires : adapta-nta construction d’une stratégie tion du régime matrimonial, adoption, donation et sur mesure donation-partage, engagement collectif de conserva-. A .. n . t .. i .. i . p .. a .. t . i . o .. n ... d .. e ................... tion, mandat à effet posthume, renonciation anticipée latracnsmission à l’action en réduction, assurance-vie, etc . Donation, partage, testament, Autant d’outils permettant d’optimiser la protection renonciation anticipée de ses proches, tant entre vifs qu’après le décès. à l’action en réduction, opéra-taidoonpstitroannssigmépnléerationnelles, ... mais aussi savoir penser à soi ......................................... Autant l’objectif de protection du conjoint en cas de Règlement des successions décès est fréquent, autant il est plus rare en cas Accompagnement de la de divorce … famille, choix des options, Savoir se prémunir contre le risque du divorce, tout en rédaction de la déclaration préservant la protection du conjoint dans les autres cas, cdoensvuecncteiossniodne,qpuaratsai-gue,sufruit fait aussi partie de la stratégie patrimoniale : aména-......................................... sur mesure du régime matrimonial, prise te de l’existence d’une entreprise dans le e, etc. autres nat au caritatif, il existe de plus en plus unités pour permettre une transmission dans juridique et fiscal privilégié : exonération de nregistrement, fonds de dotation, réduction égie aux actes signifie que nous accompagnons s dans le règlement des successions, la liquida-ur régime matrimonial en cas de divorce et plus ent dans les opérations de partage. ■
......................................... GUIDE ALTHEMIS Les grandes étapes du règlement d’une succession www.althemis.fr
REGARDS CROISÉS Droit de la famille et immobilier Quelles sont les solutions envisageables pour deux concubins qui acquièrent leur résidence principale, qui souhaitent faire évoluer leur lien d’union et anticiper la transmission de leur patrimoine ? Droit de la famille Me Paul-André SOREAU et patrimoine La situation familiale de Dans le second cas par l’acquéreur, ainsi que ses exemple, privilégier une L’entreprise représente ob ec souvent le travail de toute j tifs, commandent bien sûr acquisition à hauteur de moitié Me Sylvie JULIEN SAINT AMAND les modalités d’une acquisition, indivise du bien ou par l’inter-une vie. Comment organiser - HASSANI que celle-ci constitue la rési- médiaire d’une société civile sa transmission à un seul enfant dence principale, une résidence optimisera financièrement en préservant l’harmonie familiale secondaire ou même un immo- l’apport en communauté lors et en limitant le coût fiscal ? bilier de rapport. Deux concu- du mariage, sans inconvénient bins pourront préférer acquérir sous l'angle civil. Si le finance- La transmission de son entreprise peut seuls, en fonction de leur ment était quant à lui réalisé prendre diverses formes, en fonction apport financier respectif, dans des proportions diffé- de l’objectif, des besoins et bien sûr des de manière à s’assurer du droit rentes, l’équilibre pourrait être possibilités de l’entrepreneur. Dans le cas de propriété sur le bien, ou au atteint par le biais d’une dona- présent, le dirigeant souscrira un enga-contraire, prévoir le transfert tion ou d’un prêt dans l’attente gement collectif de conservation des de la propriété au survivant des du mariage. Les futurs époux titres de sa société et les transmettra deux. Ils envisageront alors pourraient même aller plus loin par donation-partage à tous ses enfants. l’acquisition en direct ou et initier la transmission du Seul l’enfant repreneur recueillera l’acquisition par une société bien au profit de leurs enfants les titres, à charge pour lui de verser civile avec un démembrement en achetant en démembrement une soulte à ses frères et sœurs. de propriété croisé sur les parts de propriété avec ces derniers, Il conviendra alors d’organiser de la société par exemple, le financement de la nue- au mieux les modalités de le tout doublé d’un propriété étant réalisé avec versement de la soulte afin testament. Leur pos- des sommes préalablement d’assurer à l’enfant repreneur sible futur mariage transmises aux enfants. les moyens financiers de pour-devra bien sûr suivre l’exploitation de l’entre-être pris en considé-Pour prise et de désintéresser ses ration : envisagent-en savoir codonataires : constitution Me Jean-Pierre KAPLAN lus ils d’adopter un w p ww. d’une holding, apports des titres régime séparatiste althemis.fr reçus et de la soulte, emprunt par la Mme Sophie GONSARD ou communautaire ? holding et versement de la soulte… ■ page 9
Entreprise et Fiscalité ......................................... L’entreprise, sous toutes ses formes, depuis l’entreprise Constitution de société individuelle jusqu’à la société coté onstitue pour Choix de la forme sociale, e, c option fiscale l’entrepreneur, le dirigeant ou le mandataire social, ......................................... Restructuration de société un outil de travail au centre de toutes ses préoccupa-ou du groupe de sociétés tions et un patrimoine à développer et à préserver. Fusion, scission, apport partiel d’actifs, filialisation, animation de holding, transformation de société, augmentation et réduction de capital ......................................... Transmission d’entreprise Donation et donation-partage, pacte Dutreil, transformation, cession intra-familiale ......................................... Cession de titres, de clientèle, de fonds de commerce Négociation, rédaction de protocole, garantie de passif ......................................... Suivi et secrétariat juridique de société ......................................... Prévention des risques Mandat de protection future, mandat à effet posthume, testament ......................................... Analyse et optimisation du patrimoine privé du chef d’entreprise Régime matrimonial, assurance-vie, patrimoine d’affectation .........................................
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Depuis la constitution de l’entreprise jusqu’à sa cession ou sa transmission, le dirigeant doit être accompagné et profiter des meilleures techniques juridiques et fiscales au service de son ambition professionnelle et de la valorisation de ce patrimoine spécifique. Les choix fondamentaux sont effectués dès la création de l’entreprise, tant sur la forme sociale à adopter (SA, SAS, SARL…) que sur le statut fiscal et social du dirigeant. D’autres choix devront accompagner ou favoriser la croissance de l’activité : augmentation de capital, constitution de groupe, société holding, acquisition de l’immobilier de l’entreprise en propriété ou en usufruit, SCI, exonération ISF… La cession à un tiers requiert des conseils adaptés pour organiser la société préalablement à la vente (sortie de l’immobilier), préparer la cessation de l’activité du dirigeant (parfois au profit d’une nouvelle activité), négocier les conditions de la cession et les garanties d’actif et passif, les modalités du paiement du prix, organiser la reprise (LBO). Des stratégies spécifiques doivent être élaborées dans la perspective d’une transmission familiale. L’anticipa-tion reste le maître mot et la condition d’une transmis-sion réussie et fiscalement optimisée. Les engagements de conservation de titres et pactes d’actionnaires, les donations en nue-propriété ou en pleine propriété, avec ou sans soultes, les holdings familiales, les cessions intrafamiliales, les mandats posthumes sont autant de techniques à mettre en œuvre. Sur chacune de ces questions, nous accompagnons la réflexion de l’entrepreneur et réalisons les actes permettant de mettre en place la stratégie retenue. ■
REGARDS CROISÉS
Entreprise et immobilier Quelles sont les spécificités de l’immobilier d’entreprise ? Les transactions immobilières qui concer-nent les entreprises doivent être traitées de façon adaptée. Qu’il s’agisse pour la société Me Frank THIERY de vendre un bien qu’elle possède ou d’ache-ter son siège social, un entrepôt ou des bureaux, l’objectif poursuivi devra être clairement défini. S’agit-il d’un bien utile à l’entreprise pour une longue durée ? Le financement se fera-t-il par emprunt ? Quelle est la trésorerie disponible ? Au-delà du choix traditionnel entre une acquisition par l’entreprise ou par l’entrepreneur au travers d’une société civile, d’autres alternatives de détention ou de financement doivent être étudiées, comme le crédit-bail, le bail à construction ou le démembre-ment de propriété. Les enjeux sont stratégiques pour l’entreprise et patrimoniaux pour l’entrepreneur. Les questions liées au droit de l’urbanisme ou à celui de l’environnement sont à valider avec attention, notamment en cas d’activité spécifique. Lorsque l’entreprise est locataire, la rédaction du bail devra être particulièrement réfléchie et négociée entre professionnels. Lorsque le financement est effectué par des banques étrangères ou que les acquisitions sont hors de France, notre réseau de correspondants internatio-naux permet d’accompagner les opérations en tenant compte des particularismes locaux. ■
