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Fonds de placement immobiliers et sociétés anonymes d'investissement immobilier Analyse comparative et conditions de développement

André BENDER * , Martin HOESLI ** et Philippe GAUD ***

22 novembre 2000 Résumé De nombreuses études ont montré que l'immobilier constitue un vecteur de placement très intéressant dans une optique de diversification d'un portefeuille mixte. Deux types de placements immobiliers peuvent être considérés: les placements directs et les placements indirects. Dans cet article, l es avantages et les inconvénients des placements immobiliers indirects sont présentés. Nous développons ensuite les principales caractéristiques des deux plus importants types de placements immobiliers indirects en Suisse: les fonds de placement immobiliers et les sociétés anonymes d'investissement immobilier. Enfin, nous discutons de quelques améliorations souhaitables dans les domaines de la transparence de ces fonds de placement et sociétés anonymes et des méthodes utilisées pour l'évaluation périodique des objets. Ces améliorations devraient contribuer à l'accroissement de la taille du marché de l'immobilier titrisé en Suisse.

* Dr. ès sciences économiques et sociales, professeur ordinaire en gestion financière à l'Université de Genève (HEC), membre du conseil d'administration des Rentes Genevoises (Président de la commission financière). ** Dr. ès sciences économiques et sociales, professeur ordinaire en gestion financière de l'immobilier à l'Université de Genève (HEC) et à l'Université d'Aberdeen (Grande-Bretagne). *** Titulaire d'un DEA en sciences de gestion, assistant -doctorant à l'Université de Genève (HEC). 1

Fonds de placement immobiliers et sociétés anonymes d'investissement immobilier Analyse comparative et conditions de développement

1. Introduction De nombreuses études ont montré que les investissements immobiliers présentent des caractéristiques de rendement et de risque sensiblement différentes de celles des actions et des obligations. Le rendement moyen et le risque de l'immobilier sont en effet inférieurs à ceux des actions et supérieurs à ceux des obligations. De plus, la corrélation entre les rendements de l'immobilier et ceux de placements financiers est faiblement positive, voire négative. Il en résulte que les placements immobiliers jouent un rôle bénéfique dans la diversification de portefeuilles mixtes, c'est-à-dire de portefeuilles contenant plusieurs classes d'actifs. Ils permettent, pour un rendement donné, de réduire le risque d'un tel portefeuille ou, ce qui est équivalent, pour un risque donné, d'augmenter le rendement de celui -ci. Connaissant le rôle bénéfique de l'investissement immobilier dans la diversification de portefeuilles, on doit alors s'interroger sur la meilleure manière d'investir dans l'immobilier car il convient de construire un portefeuille immobilier qui soit bien diversifié. Les principaux axes de diversification qui sont utilisés sont le type d'affectation (principalement les logements, bureaux, commerces et biens industriels) et la diversification géographique (par la délimitation de régions en fonction de frontières politiques telles que les frontières cantonales) ou économique (par exemple, les zones d'influence autour des villes ou le regroupement de régions selon les activités économiques) 1 . Dans ce contexte de création de portefeuilles immobiliers diversifiés, on peut se demander si des placements indirects, c'est-à-dire l'acquisition de parts de fonds immobiliers ou d'actions de sociétés investissant dans l'immobilier, ne seraient pas plus jud icieux que des placements directs. De toute façon, pour de petits investisseurs, les placements indirects représentent la seule manière d'investir dans de l'immobilier. Sur un plan plus économique, l'achat d'immobilier titrisé permet de devenir indirecteme nt propriétaire d'objets immobiliers tout en confiant la gestion de ces derniers à des professionnels.

1 Il est également intéressant d'examiner la diversification en fonction de la durée des baux.

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