Les Etats généraux du logement en Ile-de-France - Groupe de travail n°2 :« Comment produire davantage de foncier aménageable et mieux articuler urbanismeet logement »

PRÉFECTURE DE LARÉGION D’ILE-DE-FRANCE

MDE L ET LLEA VIISINERÈT UD EGOLTNEM

Groupe de travail n°2

« Comment produire davantage de fonci
aménageable et mieux articuler ur anism
et logement »





RAPPORT DU GROU2P E

AVRIL2008

Introduction

Nul ne conteste qu’il n’y aura pas de soprtrioef odne dlea crise du logemencto qnunea ît l’Ile de France
sans une relance vigosuer edue la construction, et à cet égard le chiffre ambitieux de 60 000 logeme
qui figure dans le projet dRIeF SfaDit consensus. Or fortc ed etse stareq euc notse France l’Ile d
restée à l’écart du spectaculaire redresselam ecnotn sdtreu ction que connaît le reste de la France
depuis environ cinq ans. La reprise de la ocon nnsteruuvceti y reste très modeté rférae gile alors qu’il
s’agit de l’accroitre d’environ 50 %.

De toute évidence il ne peut y avoir de reproisnes tdrue cltaio cn que si ceux qui souhaitent et sont en
capacité de construire, et totiuctu lipèarrueleetomorp sel tnems te ogrnaismes HLM, trouv tne ed
façon suffisamment abondante la matière premcioènrset itquue e le foncier constructible. Il est
aujourd’hui bien établai (mnmotent à travers les travaux de l’ORF) que le foncier pouvant physiqueme
accueillir des logements n’ersta rpe aes n Ile de France, que itc es osuos forme de terrains nus, de
friches industrielles ou de ca pdaec itdéesnsification dans le tissu urbain. Ce qui est indubitablement
plus rare c’est du foncier constructible,r ce’ reéstp oà ndiant à la double condition d’être juridiquement
classé comme constructible dans les documbaenitste ,ê’d erthcetqunienemapt àte d’urmer oievec r
des constructions (ce qui suppo sle’ epssoeunrtiel un paraicre et la présence d’un minimumll adapté

d’équipement publics notamment de viabilité).

Accroitre la production de terrains constructibles nécessite en conséquence d’agir sur chacun
facteurs qui vont des dispositions dparinsesles documents d’urbanisme à la relance de
l’aménagement urbain en pass aln’ta ctpiaorn foncière publique. En ces domaines les capacités
d’initiatives et les pouvoirs de décision suonnet trpèosu rl arge part entre les mains des communes (ou
parfois, mais c’est encore très rare en Ile ed, ed eFsr ainctercommunalités). Comment conduire les

communes à avoir envie de bâtir est donc la question centrale.

Ce sujet n’est évidemment pas neuf, de neso mrébfrle esd eeé,sersuonbm ontxions umsen été
propositions ont été émises dans un peansts. é Lreé cgroupe de travail était donc dans un terrain
largement balisé. En conséquence aucune des propositions que l’on trouvera ci après

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véritablement nouvelle. Il s’est principalte pmoeunrt gai des etitésp seroirgagéd ree up ddelero g
cohérences, en présentant un d isqpuio snitei ftrouvera une efficqauceit séi , pour l’essentiel, il est mis
en œuvre dans son ensemble.

Le rapport est composé de trois premièresq uip ar epestic alnorhnner tnehéoriqueologie td eal
constitution de fonciers constructibles (sacdhaannst laq ureé aliqtéu otidienne ces trois domaines sont
totalement interdépendants) et qui sont succecsosnivseacmréeents alp àifacalin, l’tionèorne foancctii
et l’urbanisme opérationnel. S’ajoute une quatrième péaer tiàe fess oinom iatn auqseitcrlconsa
évoquée mais aujourd’hui sans grande réponse, de l’action en faveur des maires bâtisseurs.

Les idées force qui ont guidé le groupe de travail peuvent se résumer de la façon suivante:

-’estnt nPoi eon’dnuio nb sendraeluv glemre banisme; de l’urd ea uedàlréuo sslitofed
quelques améliorations ponctuteiliod la t relal àis mene suoeseasn cé la iresritéprio esl
œuvre des réformes récenteors ee incsuffisamment assimilées.
-Une priorité doit être mise sur l’action pédagogique vis à vis des élus et des franciliens
faire mieux comprendre la nécessitét rdueir ec oents que produire un urbanisme suffisamment

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dense n’est en rien incompatible daévveecl olep pement de la qualité de vie en ville.
L’Ile de France se caractérise par un ifto rdt’ idnégféicnierie urbaDinoen. ner aux communes, de
préférence à l’échelle intercommunaley,e lnes s dme openser leur avenir et de produire des

projets est essentiel.
L’Etat doit retrouver toutea csea ppolur initier, inciter, éventuellement sanctionner ; pour cela i
n’est nul besoin de modifier les équilibrieosn ninesltsi tiuntscrits dans les lois en vigueur, mais
d’appliquer résolumen td idsepsositions qui existent, smi êqmuelques adaptations marginales

seraient utiles.
-Enf cesmuoms nei qui niaf lq tul eustruire aient uncaectpne tedc no ,eriaf el à recianin fêtérnt i
ou qu’au minimum leur santé financière n’en pâtisse pas.

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I La Planifica tion

En préalable, le groupe de travail a estiméé vqiut’eilr fdaeu tr éformer à nouveau la boite à outil de la
planification urbaine si ce n’est pour inqtruoedlquiures facultés ponctuelles comme permettre
l’instauration de règles diet éd emnisnimale dans les ll euoeveLtPn. UTuoeut ne prme réfo rerdnegne’uq
des retards, alors que les lois d’urbanisme sroénct eenntecos re loin d’être assimilées (échappe à cette
observation, la question de la répartition des compétences entre niveaux de collectivités traité

groupe de travail n°1).

En matière foncière en Ile-dee-,F rlae npcremier constat rappe lée arpe le l est qu ertvaiarguoepd
principal frein à l’offre fo nrcéisèirdee dans l’attitude dems mcuones. Depuis que l’urbanisme est
décentralisé, les communes sonts uerne mderéguler le débit de l’offre foncière, à travers le PLU et
les autres outils fonciers, finaent coieprésr ationnels, et aussi en dreai lseounr proximité du terrain et de
leur connaissance fine des propriétés fon ciil èsreilcnitand noenu’ra ge ndrtpa iei’l euq neib elbmr Os.
des communes de l’Ile-de-France soit à la siasc orrtsècn eérée modleur de ilibats , ontisne u àou
population, juste suffisante pour assurer lell ermeennotu vdees effectifsl asirceos et éviter des
fermetures de classes. (En cela les exécuctiipfsa umx unie fno suol se nt ies ltigaroer euq tnoretélfer
craintes vis à vis de l’arrivée de nouvetlrluecst iconss, d’une large fraction de leur population.)

Ce constat est confirmé par l’étude desl iPsLéUe, sruéra un échantillocno dme munes par l’IAURIF qui
relève dans sa note de synthèse :

« En ce qui concerne la construction deen tlso,g eonm observe que la majorité des PLU se
situe dans un objectif de croissance modé rcéoen sdtreu lcation de logement qui reste très en
deçà de l’effort qu’exigerait l’objectif de 60 000 logemen tqsu apratr saenu.l eUmnent des
communes envisage une augimone n tdatu rythme de conisotrnu, cutn tiers envisage une
réduction de la construction. L’objectif estu lvee pnlt ulse spontitt,or m d àse’r el eric imhtyuq e
permettra de stabiliser la population. »

Ces attitudes ont leur logique l é’enà sino narnaleommule cchel’o lsiprropMa. lisr eudiadnoitiaf uq te
les besoins de logements àle deé’hcel les’aire urbaine ne peuvent être satisfaits, sauf à envoyer

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ménages en lointaine périphérie. Il est donc nécessaire d’amener les habitants et les élus
communes à raisonner à une échelle plus large, bien queblaton noi edissn d’habitat soitp uef cali e à

identifier en Ile-de-Fra snucret,out dans la zone aggloméréeo ne nd re alias continuité du tissu urbain.

Le raisonnement aux échelles supérieuresm àm ulan ec odoit être fait lors de l’élaboration des
documents de planification et de programma actiomnmsu ,upsil seS OC Tnaux : le SDRIFcalo,p rux
les programmes locaux de l’hasb ictoatn,t rleats territoriaux, notamment.

1. Le