Comment modérer les prix de l'immobilier ?

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02 janvier 2013

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Trannoy (A), Wasner (E). http://temis.documentation.developpement-durable.gouv.fr/document.xsp?id=Temis-0078144

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Aménagement du territoire

Alain Trannoyaet Étienne Wasmerb

Comment modérer les prix de l’immobilier ?

Les notesdu conseil d’analyse économique,n° 2, février 2013

Lrl-’poaﬀn r ee,timuler énseà s sed seitdèurse ôrte mcioer sdt’opnhsaisende atriuda msger otcs ietgnioret dn eedaml a éedecnaeuq nad ’d seFrn c da seconsuer ,es pautr Danays.d renibmrusem sesoporo pcoe dnsx ri lde pest progrefortemenei rno ti’mmboli00 2et8 99 1rente ,ecnarF ne éssLa p12. t 2009 e e02nertiu s,7p tie liée à des facteurs communs à la zone euro (assouplis- ﬂuidiﬁer le marché. sement des conditions de ﬁ nancement), en partie aussi à Pour stimuler l’oﬀre, nous proposons d’améliorer la gestion des facteurs spéciﬁquement français (politiques de soutien du foncier en transférant sa responsabilité de façon systé-de la demande, insuﬃsances de l’oﬀre foncière, hausse des matique au niveau des intercommunalités et de favoriser coûts de construction). La seconde phase est plus direc- les gains de productivité et la concurrence dans le secteur tement liée à la crise ﬁnancière qui a encouragé des com- de la construction. portements de repli sur des valeurs considérées comme Pour ﬂuidiﬁer le marché et rendre la ﬁ scalité foncière plus sûres, parmi lesquelles l’immobilier dont l’attrait a encore équitable, nous suggérons de supprimer par étapes les été rehaussé par les politiques de soutien à la demande droits de mutation à titre onéreux et de réformer la taxe Le logement constitue en France le premier poste de foncière sur la propriété bâtie. Cette dernière serait désor-dépense des ménages, loin devant l’alimentation. L’accès mais assise sur la valeur vénale nette des biens (valeur de à un logement décent, ou même tout simplement à un loge- marché déduction faite des emprunts en cours). Neutre ment, est devenu un problème majeur, en particulier dans pour le budget, cette réforme serait complétée par une les zones tendues comme la région parisienne. De nom- taxation des plus-values latentes des terrains non bâtis breux arguments plaident en faveur d’une politique publique encourageant la vente des terrains lorsqu’ils deviennent visant à modérer la hausse, voire inverser la courbe des constructibles. Ces réformes supposent de mettre rapide-prix immobiliers, surtout si une partie de la hausse des ment en application l’obligation faite aux notaires de ren-prix a pour origine des politiques publiques mal adaptées : seigner les bases notariales. la hausse des prix accentue les inégalités (au détriment En parallèle, il nous semble souhaitable de supprimer pro-notable des jeunes générations de milieux modestes) et gressivement l’ensemble des aides à la pierre, mesures conduit à des ineﬃcacités économiques, telles que l’éloi- coûteuses (plus de 4 milliards d’euros en 2012) qui tendent gnement entre domicile et travail, l’investissement (en cas à soutenir les prix pour un gain limité en termes d’acces-de bulle) dans des biens surévalués ou encore la perte sion à la propriété. de compétitivité de l’économie française lorsque le coût Les politiques du logement et, en particulier, les politiques du logement se répercute sur les salaires ou dans l’immo- d’accession à la propriété, recèlent un potentiel de progrès bilier d’entreprise. Les risques liés à un retournement en termes à la fois d’eﬃ cacité, d’équité et d’économies du marché immobilier nous paraissent moins importants budgétaires.

Cette note est publiée sous la responsabilité des auteurs et n’engage que ceux-ci.

aAix-Marseille Université (Aix-Marseille School of Economics), CNRS et EHESS, membre du Conseil d’analyse économique. bScience Po Paris, LIEPP, membre du Conseil d’analyse économique.

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